前面幾講，我們討論的都是企業(yè)外部融資涉及的重要問題。
從這一講開始，我們要講的是企業(yè)對內(nèi)找錢，也就是如何通過管理來降本增效。
最近如果你看財經(jīng)新聞，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)頻頻上熱搜。
什么原因？房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進行了大規(guī)模戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，買期房得等好幾年才能拿鑰匙的時代，已經(jīng)過去了?，F(xiàn)在的地產(chǎn)生意越來越像快消行業(yè)了。
你一定聽說了，最近某地產(chǎn)商推出了一個“345”模式，買地之后3個月就能開盤銷售，4個月現(xiàn)金回籠，5個月再利用。
這家地產(chǎn)商還配了一套嚴苛的獎懲制度，如果開盤工期小于3個月，獎勵20萬元，若大于7個月，項目總直接撤職。
事實上這不是個案，大量地產(chǎn)企業(yè)都加入了高周轉(zhuǎn)的大軍。
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了什么？
這一講，我們就來解釋一下地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型背后的財務邏輯。
說到底，轉(zhuǎn)型的原因是為了多賺錢。
凈資產(chǎn)收益率的重要性
在財務上，我們用凈資產(chǎn)收益率來衡量公司的經(jīng)營業(yè)績和給股東帶來的回報率。
我給你舉個例子。比如說你給某個項目投了100萬，項目用這個100萬賺了20萬，所以這個項目的凈資產(chǎn)收益率就是20%。
巴菲特曾經(jīng)說過，如果只能選擇一個指標來衡量公司經(jīng)營業(yè)績的話，那就選凈資產(chǎn)收益率。這個指標是他決定買哪只股票最重要的指標。
巴菲特在1988年花了13億美元買可口可樂的股票。這么巨額的投資，他是怎么做出決定的呢？
其實很簡單，他分析了可口可樂公司前10年的凈資產(chǎn)收益率和變化趨勢。1978——1982年可口可樂的凈資產(chǎn)收益率保持在20%左右。按照巴菲特的選股理論，凈資產(chǎn)收益率不低于20%而且能穩(wěn)定增長的企業(yè)才能進入他的投資范疇。
你知道巴菲特在這只股票上賺了多少錢嗎？10年賺了120億美元。
2017年，深交所上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率是9.7%。也就是說去年股東將資金投入到這些上市企業(yè)中，最終帶來9.7%的回報。
你可能會問，凈資產(chǎn)收益率高，倒是讓投資人賺到錢了，可是對公司有什么好處呢？
當然有好處。
地產(chǎn)企業(yè)很多是上市公司，而凈資產(chǎn)收益率對上市公司融資有直接影響。證監(jiān)會對上市公司再發(fā)行股票是有明確的凈資產(chǎn)收益率要求的。只有之前三年凈資產(chǎn)收益率每年達到10%以上的上市公司，才有資格申請配股。
你可能還會問，剛才說的都是對上市公司的好處，但是高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司也有很多沒有上市，為什么他們也這么關(guān)心凈資產(chǎn)收益率呢？
因為凈資產(chǎn)收益率決定了企業(yè)自我可持續(xù)增長能力。
所謂自我可持續(xù)增長率，是指公司在不發(fā)行新股，不改變經(jīng)營政策的情況下，公司可能實現(xiàn)的最大增長率。
自我可持續(xù)增長率=凈資產(chǎn)收益率×留存收益率
留存收益率代表的是公司利潤中有多少留在了公司，用于再發(fā)展，而不是以分紅的形式還給股東。比如之前你投資那個項目，如果20萬收益中，其中有15萬都準備留在公司用于再發(fā)展，那么留存收益率是75%。自我可持續(xù)增長率20%*75%=15%。
所以當公司收益率高，企業(yè)就越能自己供足，維持自我增長，而不依賴外部資金，大家對這家企業(yè)未來的發(fā)展就越有信心 。
所以現(xiàn)在你就理解了，為什么公司這么重視這個指標了。
高周轉(zhuǎn)背后的財務邏輯
那么企業(yè)怎么樣做，才能提升凈資產(chǎn)收益率呢？
我們可以把凈資產(chǎn)收益率拆解成三部分。從下面這張圖上，你就可以看到具體的分解步驟。
凈資產(chǎn)收益率的分解
你不用管公式的拆解過程，你只要記住拆解后，凈資產(chǎn)收益率被分成三個元素：銷售利潤率，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，和權(quán)益乘數(shù)。這三個部分是相乘的關(guān)系，也就說其中任何一部分的提升，都能帶動公司凈資產(chǎn)收益率的整體提升。
?咱們說說這三個部分分別代表什么。
銷售利潤率代表的是企業(yè)賣的產(chǎn)品是否賺錢，利潤高不高。要提高利潤率，可以提高銷售價格。
我們想一想，這個方法對房地產(chǎn)企業(yè)來說可行嗎？現(xiàn)在房價已經(jīng)很高了，再提高售價能買得起房子的人就更少了，對銷售額肯定有負面影響。再加上地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，行業(yè)平均利潤率的總體下滑趨勢非常明顯，所以這不是一個可能的路徑。
我們再來說說權(quán)益乘數(shù)。從上面這張圖可看到，權(quán)益乘數(shù)和負債率有關(guān)。資產(chǎn)負債率越高，權(quán)益乘數(shù)越大，凈資產(chǎn)收益率就越高。你還記得我們之前講過的OPM模式嗎？房地產(chǎn)公司特別擅長用客戶的錢來賺錢，所以負債率比其他行業(yè)的企業(yè)都高，沒什么空間繼續(xù)增加負債了。另外，現(xiàn)在政策導向是“去杠桿”，地產(chǎn)企業(yè)也需要控制負債風險，所以這個提升收益率的路徑似乎也不可能。
三個指標，兩個都沒法提升，那就只剩下最后一個資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率了。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的核心是什么？一個字——“快”。周轉(zhuǎn)率越高，說明公司資產(chǎn)運用效率越高，每塊錢的資產(chǎn)，能帶來更多收入。
這就是房地產(chǎn)企業(yè)這兩年突然轉(zhuǎn)型，開始推行高周轉(zhuǎn)模式背后的財務邏輯。
當外部銷售不能增加時，提升周轉(zhuǎn)速度是內(nèi)部提升收益，也就是在企業(yè)內(nèi)部找錢的一個重要方法。
這也是一個典型的，財務引導企業(yè)經(jīng)營決策的例子。
高周轉(zhuǎn)模式其實我們并不陌生。其他行業(yè)中也有很多企業(yè)在用這種模式提升收益率，比如服裝行業(yè)的Zara。
你可能會說，高周轉(zhuǎn)聽起來是很好的策略啊。
但是你想想，這個模式有什么風險和弊端嗎？
比如Zara，犧牲的是質(zhì)量，抄襲被訴訟的風險。
但是Zara是賣服裝的，衣服質(zhì)量不好對客戶的影響不是致命的。
但是如果地產(chǎn)行業(yè)采用高周轉(zhuǎn)策略呢？
“肯定會犧牲到質(zhì)量的管控為代價，這樣的房子，你還敢買嗎？
這幾年我寫了一批醫(yī)院管理案例，訪談中了解到，很多院長最看中的績效指標之一就是病床周轉(zhuǎn)率，因為醫(yī)院的病床數(shù)量是固定的，只有提高周轉(zhuǎn)率才能收納更多的病人，財務績效才能更好。但是醫(yī)院如果一味追求周轉(zhuǎn)率，手術(shù)后馬上就要求病人必須出院，這樣的醫(yī)院你敢去嗎？
杜邦分析和分治策略
我們剛才講的分解凈資產(chǎn)收益率的方法，其實是財務管理中一個很重要的分析框架，叫“杜邦分析法”。
為什么叫這個名字呢？因為這個分析法是1912年，杜邦公司當時一名年輕的銷售人員法蘭克·唐納德森·布朗提出的。
當時，現(xiàn)代會計學的發(fā)展才剛剛起步。雖然管理層意識到了凈資產(chǎn)收益率的重要性，但是怎么提高呢？面對一個單一數(shù)字，好像無從下手。
杜邦分析的貢獻，在于一個重要的財務思維，叫“分治策略”(Divide and Conquer)。
它會把一個復雜的，不知道怎么解決的大問題，拆分成了若干個小問題，然后就可以判斷出企業(yè)在哪個方面能夠獲得提升。
這就好像你給自己定了個小目標——托?？荚嚦煽円岣?0分。但是緊盯著這個數(shù)字是沒有意義的，因為它沒法落地。財務高手會拿一張托福試卷，分成閱讀、聽力、口語和寫作四部分，看看哪部分最有提升的可能，這就是接下來努力的重點。
分治策略的應用非常廣，比如在計算機科學中，分治策略也是一種很重要的算法。你一定要記住。
當然，布朗小伙子也因為這個分析方法，從此平步青云，做到CEO，迎娶白富美，成為杜邦家族的女婿，走上人生巔峰。
你看，學好財務能改變一生啊。
課堂小結(jié)
財務高手是如何看待凈資產(chǎn)收益率的：
第一，資產(chǎn)收益率是決定上市公司能否增發(fā)的重要指標，也決定企業(yè)自我可持續(xù)增長能力。
第二，杜邦分析法體現(xiàn)了“分治策略”這個重要的財務思維方式。把不知道怎么解決的大問題，拆分成了若干個小問題。任何一方面問題的解決，都能夠帶動整體提升。
?劃重點
1.資產(chǎn)收益率是決定上市公司能否增發(fā)的重要指標，也決定企業(yè)自我可持續(xù)增長能力。 2.杜邦分析法體現(xiàn)了“分治策略”這個重要的財務思維方式?！胺种尾呗浴本褪侵赴巡恢涝趺唇鉀Q的大問題，拆分成了若干個小問題。任何一方面問題的解決，都能夠帶動整體提升。
