我們大多數(shù)人的第一套房子或多或少都有些委屈，想著等日后發(fā)達(dá)了再換套好的。

隨著個(gè)人的辛勤努力下，一段時(shí)間后，又?jǐn)€了一筆錢，可以改善生活了。

這時(shí)候就想換一套大一點(diǎn)的房子。

那么問題就來了，怎么換才是最好的呢？

01

當(dāng)我們想去置換房子的時(shí)候，一般都是以現(xiàn)在的房子所能變現(xiàn)的資金作為基礎(chǔ)。

也就是看現(xiàn)在老房子能賣多少錢。

所以我們不管是換房子還是要買新房子，都將以投資的作為第一要求，這樣就能不斷的提高房子這塊資產(chǎn)的價(jià)值。

注意這里指的投資房子比較特別，因?yàn)樗坏窍胍?，而且還確實(shí)是剛需，所以不違背我們之前說的剛需才上車的觀點(diǎn)。

之前給大家說過，過年前是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候不管是個(gè)人還是企業(yè)都要回籠資金，尤其是大量的投資客會(huì)有拋盤，所以樓市會(huì)比較冷清。

相反，賣房就要選擇在年后三個(gè)月，這會(huì)的樓市就是旺季，年前所積累的買房需求會(huì)有一個(gè)集中的小爆發(fā)。

而且央行在一季度發(fā)布的貨幣政策頻率也是最高，也就是央媽在年初的時(shí)候會(huì)向整個(gè)社會(huì)投放資金，增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。

這也是為啥我們經(jīng)常在一季度會(huì)有個(gè)小陽(yáng)春。

給大家總結(jié)下來就是現(xiàn)在這種橫盤調(diào)整的樓市環(huán)境，全年的旺季在3-5、9-11月，淡季是6-8、12-2月份。

02

那時(shí)間上面給大家說過了，接下來就是地段和房型這些主要問題。

這個(gè)其實(shí)很簡(jiǎn)單。

地段買中心，根據(jù)自己的公司位置和傾心的學(xué)校等資源，然后買盡量靠近省政府、市政府、區(qū)政府的地段就好。

大家可以琢磨下政府辦公樓附近往往都有商圈和高級(jí)的寫字樓。

戶型方面，寧要市區(qū)的一居室高流動(dòng)性，不要郊區(qū)三居室的低流動(dòng)性，中心地段房?jī)r(jià)不僅漲的快，而且抗跌。

租售比相比郊區(qū)也要高一些。

另外，小區(qū)盡量買新不買舊，現(xiàn)在房市在調(diào)整周期，一是貸款的額度不高，二是每年的折舊會(huì)加大。

關(guān)于置換房子需要注意的主要問題給大家說完了，最關(guān)鍵的就是現(xiàn)在房?jī)r(jià)橫盤震蕩，各地的房?jī)r(jià)分化越來越大。

拿不準(zhǔn)現(xiàn)在是不是置換房子的好時(shí)機(jī)呢。

我給大家們算筆賬。

我們都統(tǒng)一用全國(guó)的平均值來計(jì)算。

現(xiàn)在全國(guó)的平均租售比在2%左右，全國(guó)百城的平均價(jià)格在15000左右。

租售比=每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)=月租金/房?jī)r(jià)

假設(shè)，面積是100平米，那房?jī)r(jià)就是150萬，一個(gè)月的租金大概就在3000元左右。

根據(jù)前文給大家說的3成首付，等額本息+30年的還款方式，每個(gè)月的負(fù)擔(dān)大約是6000元。

這個(gè)還不算上房子本身的折舊、稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用。

大家發(fā)現(xiàn)了嗎，房東每個(gè)月都要為租客補(bǔ)貼一半的價(jià)格。

而且如果用首付的50萬去買幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的五大行的銀行理財(cái)產(chǎn)品3.8%，每個(gè)月的收益就是1583元。

用這部錢還可以沖抵房租。

這樣每月用1500元的價(jià)格就能享受到一套價(jià)值150萬的房子帶來的福利。

并且房租的價(jià)格是市場(chǎng)的公認(rèn)的價(jià)格，始終都是圍繞在這附近，房東是無法高出市場(chǎng)價(jià)格太多的，否則就沒有人租。

只能選擇市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行租賃。

說到這大家是不是就明白了？

所以現(xiàn)在用租房的方式是解決置換的最優(yōu)選擇。