新冠疫情結(jié)束之后，國人的焦慮一點(diǎn)都沒有松馳和解除，只是從對(duì)病毒感染的惶恐轉(zhuǎn)移到了對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的悲觀，一年比一年嚴(yán)重，簡(jiǎn)直快要抑郁了。作為一個(gè)持有房產(chǎn)的小業(yè)主，作為一名職業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師，我對(duì)樓市形勢(shì)必然倍加關(guān)注。

專家說，中國城市化率和人均住房面積都已經(jīng)接近歐美發(fā)達(dá)國家，人口增長率急降，老齡化率陡升，未來幾十年“4–2–1"模型家庭占主要成分，住房需求沒了，因此大力唱衰中國土地財(cái)政和中國樓市。近幾年一路下跌的地價(jià)和房?jī)r(jià)，一路萎縮的土地和房屋成交量，表明樓市瀟條房事萎靡，似乎不久的將來，全國中小城市都要鶴崗化。

在中國這個(gè)人口大國和發(fā)展極不平衡的地方，千萬不要聽信專家的那些“平均”數(shù)據(jù)。我和馬云兩個(gè)人財(cái)富平均為1000億，你說這個(gè)數(shù)字對(duì)趨于無窮小的我和擁有2000億的馬有什么實(shí)際意義？城市/鄉(xiāng)村，內(nèi)陸/沿海，北方/南方，體制內(nèi)/外，全國人均擁有住房面積50㎡，對(duì)每一個(gè)具體的人來說，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字毫無意義。農(nóng)村留守老人，倆口子住在無室內(nèi)衛(wèi)生間無供暖設(shè)備無自來水入戶的幾間破敗平房，正屋加廂房統(tǒng)計(jì)面積有200平米，城市下崗職工一家三口擠在老破小70平米，現(xiàn)實(shí)中這樣的家庭比比皆是。正經(jīng)說，全家住進(jìn)一套配套設(shè)施齊備的人均50平米的新樓房，真是這些中產(chǎn)以下的人最緊迫的中國夢(mèng)。

高層→小高層→花園洋房→聯(lián)排疊拼→花園獨(dú)棟。低容積率，高綠化率，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，節(jié)能環(huán)保，西方發(fā)達(dá)國家走過的選房居住之路，對(duì)90%以上低品質(zhì)居住的國人來說，這個(gè)路徑趨勢(shì)絕對(duì)屬于改善型剛需，就是說，其實(shí)國內(nèi)仍存在一個(gè)十分巨大的市場(chǎng)空間。那些已經(jīng)住在幾百上千平米大別墅的少數(shù)人，頂多不會(huì)超過總?cè)丝诘?%，正是他們拉高了“人均"，掩蓋了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)缺陷和深層矛盾。

為什么在全國樓市一片哀嚎聲中，還有開發(fā)商在拿地建新房？他們正是瞅準(zhǔn)了中產(chǎn)及以上家庭“改善剛需"這個(gè)巨大新質(zhì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀前景。

經(jīng)濟(jì)衰退下行，通縮通脹過后，總有周期性復(fù)蘇的日子。人們要住大房子要住好房子，要從經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)遷居長三角珠三角這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，要從氣候惡劣地區(qū)遷居海南云南這些康養(yǎng)宜居地區(qū)，這樣才符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律，符合正常人性。

如此想來，眼光稍放長遠(yuǎn)，我們似乎沒有必要為樓市今天這個(gè)熊樣子過多地?fù)?dān)憂了。冬日已來臨，且待花再開。樓市正孤苦，他年有新歡。