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今年10月，各地房貸利率迎來下調(diào)，銀行放款速度加快，有部分專家表示，年末樓市拐點已至。

那么，現(xiàn)在到底該不該買房？未來的房價會上漲還是會下跌？

判斷未來房價的走勢，我們先來理一理思路。

首先，我國的房價現(xiàn)在到底處于一個什么水平？

在國際上，“房價收入比”通常被用來衡量一個國家的房價是否合理。房價收入比是什么？即，你所在城市的房價與你當前家庭年收入的比率。一般來說，如果房價收入比在5:1左右，相對合理。簡單的理解就是，一個家庭正常五年收入可以負擔得起一套房子。

目前，北美房價收入比為 7.6，南美為21、非洲為17.3、歐洲為13.7、大洋洲為10.8。

那么，我國現(xiàn)在房價收入比是多少呢？

根據(jù)2021上半年的數(shù)據(jù)，世界上最貴的城市房價排名中，前五名全在中國：深圳排名第一，房價收入比在46.6，香港，作為世界三大金融中心，排名第二，房價收入比46，北京45.8，上海36.8，廣州29.3。而以高房價著稱的日本東京，房價收入比只有13.3，倫敦為13.5，紐約為9.3。無論是從國家層面還是從城市層面來看，我國的房價收入比是世界平均水平的三倍以上，房產(chǎn)泡沫顯而易見。

目前有專家表示，核心地區(qū)的房產(chǎn)價格還將上漲，但事實上，我國一線城市的房價已經(jīng)是世界平均水平的3~5倍。從投資的角度來看，這顯然不是一個值得投入的價格。

其次，我國國民的購買力如何？這就要參考另外一個指標，即居民負債率。

據(jù)央行2020年統(tǒng)計，我國居民債務總額已超過200萬億，個人債務14.3萬。高負債的主要原因是高房價。近年來房價的上漲導致大量居民貸款購房，最終的結(jié)果是高負債和高杠桿。目前，中國居民的杠桿率高達72.5%，高于50年代房地產(chǎn)泡沫破裂時日本的70%。高負債的直接影響，一定是導致居民消費水平下降。

另外，90后將成為未來購房的主力軍，目前90%的人都有負債，而且人均負債為13萬，購房勢必困難。并且，中國現(xiàn)在面臨著人口減少的問題。2021年上半年，中國13個省市公布的生育率同比下降17.2%。在一個人口深度老齡化、出生率下降、人口減少的社會，它根本無法支撐未來房價的急劇上漲。

有人可能會說，我們的總?cè)丝跍p少，但是城市化率會提高，未來城市依然稀缺。

所以，再來看，我國目前的城市化水平如何？

根據(jù)第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)，中國的城市化率為63.89%，而世界發(fā)達國家的平均城市化率在70%~80%之間。眾所周知，現(xiàn)在年輕人正在流入城市，生活在農(nóng)村地區(qū)的基本是老年人。我們不可能指望農(nóng)村地區(qū)的老年人來買房子，提高城市化率，這不現(xiàn)實。

最后，我們的人均住房面積在世界上是什么水平？

據(jù)2019年統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)居民住房面積為40平方米，近年來的發(fā)展促使中國人的住房面積達到了中等發(fā)達國家的水平。那為什么很多人買不起房子呢？缺房的主要原因，是少數(shù)富人擁有幾十套住房，而底層的窮人甚至連一套都沒有。這就是事實的真相。

為了合理分配房產(chǎn)，國家引入了房產(chǎn)稅，目的是遏制炒房。隨著房產(chǎn)稅的實施，持有多個房產(chǎn)的成本將變高。我國目前的房屋租售比在1%~3%之間，這意味著一棟房子需要60到70年的時間才能通過收取租金收回資本。根據(jù)70年的房屋產(chǎn)權(quán)，當產(chǎn)權(quán)到期時，持有人可能無法收回成本，還額外要交房產(chǎn)稅。未來，持有多套房子就是一種負債。

綜上來看，大家認為未來的房價還會大幅上漲嗎？

現(xiàn)在要不要買房，你都需要考慮好自己的收入水平，及杠桿承受能力。