一，業(yè)主違約。

業(yè)主違約。搭建，自己綠地，地下室。

例如：挖地下室。違規(guī)建房頂樓建房，一樓小院養(yǎng)雞。

物業(yè)：一直沒有辦法解決。找政府有關(guān)部門，監(jiān)察大隊。居委會也很難做到。

解決方法：物業(yè)司法解釋。按照違約處理，法院強制執(zhí)行。

（解釋第一條?業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。）

物業(yè)費支付。書面催繳。權(quán)利可以放棄，義務(wù)必須行使。如果租賃關(guān)系可以約定物業(yè)費的支付，業(yè)主承擔連帶責任。

二，物業(yè)違約以及違規(guī)收費問題。

物業(yè)不履行，不完全履行，不履行維修保養(yǎng)和維護行為

業(yè)主不交正?？煽罐q，可以要求退還。提高收費標準，擴大收費范圍，重復收費。

解釋第二條?物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

三，物業(yè)合同效力。

前期物業(yè)合同的效力。業(yè)主沒簽也有效，是涉他合同。如保險合同受益人。和物業(yè)合同相識，開發(fā)商和物業(yè)訂立合同就是涉他合同。

新解釋第一條規(guī)定。合同抗辯沒用。但是可以換物業(yè)。一般物業(yè)合同。是業(yè)主大會和物業(yè)公司簽訂的。無效的情形：第二條。物業(yè)親力親為，委托他人無效。格式條款免除自己責任無效。其他管理人也適用這個解釋。自己管，其他管理人，物業(yè)服務(wù)公司都適用這個解釋。

?第四條?因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院可以參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

四，物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。

四加一法律關(guān)系等于五。

1，建筑物區(qū)分所有權(quán)。

共有部分是一個團體，是一個整體，共有權(quán)成立的團體，表現(xiàn)形式—業(yè)主大會。業(yè)主大會是法人？其他組織？最高法想解決這個問題。程序上認定為其他組織。全體業(yè)主授權(quán)起訴。實踐中要探索。

2專有權(quán)。房產(chǎn)證，完整的所有權(quán)法律關(guān)系。

3，共有關(guān)系。一個所有權(quán)。

4，相鄰關(guān)系。建筑物，土地。前后左右發(fā)展為上下左右前后相鄰。多發(fā)生糾紛。

5物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。物權(quán)和業(yè)主為基礎(chǔ)。其實是合同糾紛。司法解釋解決的是第五個法律關(guān)系。

一個權(quán)是一個法律關(guān)系，比如健康權(quán)，名譽權(quán)你，一個權(quán)一個法律關(guān)系。建筑物區(qū)分所有權(quán)，4+1.中找，具體使用哪個。

四分之三的代表。76條。不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為。不裝修損害其他權(quán)益。--專有部分。

五，物業(yè)服務(wù)合同民法典規(guī)定理解

1，民法典937條新規(guī)：維修養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，相關(guān)秩序。

2，942條．細化。維修，養(yǎng)護，清潔，綠化，經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有部分。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保，消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。（報告義務(wù)）

如何理解合理措施？

業(yè)主家被盜，業(yè)主被第三人侵害（進小區(qū)行兇），雪地太滑倒，電梯運行不暢不合格不維修傷人，狗咬人。到底物業(yè)公司是否賠償？看有沒有采取合理必要的措施。沒有采取合理措施就要承擔。

如果被盜：門禁登記，監(jiān)控完好能保存，防盜門。否則補充賠償責任。

狗咬人，主人主要責任。提醒宣傳填補作用。

3，民法典944條。物業(yè)公司不得停水停電索要水電費。

物業(yè)公司充電，天津的小區(qū)有這種現(xiàn)象。

不能以未接受，或者無需接受相關(guān)服務(wù)不交物業(yè)費，物業(yè)公司只能救濟途徑訴訟或者仲裁。

實踐中，提供服務(wù)。

4，民法典946條。解聘物業(yè)公司通知義務(wù)。

單方節(jié)約權(quán)。程序合法。通知—約定-提前60日。律師服務(wù)業(yè)主，一部分服務(wù)業(yè)委會。

程序：先開業(yè)主大會。三分之二。專業(yè)面積+人數(shù)。關(guān)聯(lián)278條。

5，解除后物業(yè)公司有損失---業(yè)主賠償。

業(yè)主律師—完善固定解除流程以及證據(jù)+判斷造成損失大小。

訴訟主體業(yè)主 業(yè)主大會。

6，民法典947條。續(xù)簽合同。

不同意續(xù)聘的，合同期滿前90日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會。有約定除外。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）

發(fā)文日期?2020年12月29日發(fā)文字號?法釋〔2020〕17號 施行日期?2021年01月01日

（2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用<中華人民共和國工會法>若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正）

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條?業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第二條?物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

第三條?物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)人退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。

第四條?因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院可以參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第五條?本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。