先發(fā)心法口訣：
（一）先一線后二線
（二）先大單后小單
（三）先產(chǎn)業(yè)后商業(yè)
（四）先學(xué)區(qū)后配套
（五）先地段后品質(zhì)
（六）先二手后新房
首先是從城市輪動的角度，來看一下整體情況。
全國范圍內(nèi)所有的城市基本都是遵循一個大的周期，大概3~5年，漲跌漲跌漲跌如此循環(huán)。
所有城市全部普漲一次是需要時間傳導(dǎo)的，而且具體到不同城市、不同板塊、不同的樓盤、不同的房源、甚至細(xì)化到不同的樓層、戶型、朝向，價格傳導(dǎo)的時間和順序都不一樣的。
每一輪行情，放在一個5年周期去看，核心城市上漲比例實際上是差不多的，因為總有一雙無形的大手在背后，防止過快上漲，但又堅決不允許下跌。
當(dāng)前時間點各城市所處的階段
一線城市：
深圳： 橫盤中，等待下一輪行情 深圳我們能做的就是提前準(zhǔn)備資質(zhì)，為下一輪行情做準(zhǔn)備。
上海： 上一輪行情結(jié)束后，豪宅還漲了一波；疫情結(jié)束后政策有一些放寬， 上海能做的也是提前準(zhǔn)備資質(zhì)，為下一輪行情做準(zhǔn)備。
東莞的行情已經(jīng)開始，可以下手；廣州上一輪行情已經(jīng)結(jié)束，可以準(zhǔn)備起來，東莞深圳之后可能就是廣州；
北京上一輪行情沒有走完，便被人為中止，現(xiàn)在局部有行情，可以隨時下手，趕在下一輪大行情來臨前。
新一線城市和強二線城市： 完全是獨立的結(jié)構(gòu)性行情，什么叫結(jié)構(gòu)性行情，就是產(chǎn)業(yè)熱點區(qū)域品質(zhì)住宅和總校學(xué)區(qū)房。這兩條上漲主線已經(jīng)穿越了政策周期的牛熊，不斷的創(chuàng)新高。
所以核心結(jié)論 優(yōu)先買入還未全面大漲的城市的城市一定是優(yōu)于買入已經(jīng)大漲很貴的城市。
大方向確認(rèn)以后，大家就開始有無數(shù)個問號了，到底該怎么買呢？？？？ 再來一遍口訣
（一）先一線后二線
（二）先大單后小單
（三）先產(chǎn)業(yè)后商業(yè)
（四）先學(xué)區(qū)后配套
（五）先地段后品質(zhì)
（六）先二手后新房
（一）先一線后二線 如果把投資周期拉長看，買一線城市始終是萬全之策。 一線城市既有超高的安全邊際，長線來看也有持續(xù)上漲動力——人和資源。 以北京和天津為例，從2018年到現(xiàn)在，二線城市天津經(jīng)歷過一輪“毫無下限”的搶人大戰(zhàn)，極度放寬了落戶限制，房價是下降的；而北京卻在同一時期努力“疏解非首都功能”，清退了一大批外來人口。北京越清退人口，房價卻穩(wěn)中有升，究其根本，就在于一線城市無可比擬的優(yōu)質(zhì)資源。
當(dāng)然天津的和平區(qū)和河西區(qū)，去年到今年，也漲了一波，出現(xiàn)了局部行情。
人類是最懂得趨利避害的，哪里真正有價值，人就往哪里去，哪怕再困難也要擠進(jìn)去。資源越集中，人就越多，也就助推資源逐步翻新迭代，持續(xù)走強。
一線城市的安全邊際因為人和資源的加持越變越強，建議優(yōu)先購買； 而二線城市，特別是超一線城市周邊的二線城市由于不具有強大的支撐力，反倒容易被一線城市吸附掉人才和資源，建議在一線之后買入，作為對一線靈活性不足的彌補。
結(jié)論：先一線后二線。如果您的倉位里面還沒有一線城市，那么是時候來補一套北京的房子了。
頂級各行各業(yè)的優(yōu)秀人才，依然會長期留在一線的。畢竟，能留在北京安家的不得不優(yōu)秀。
（二）先大單后小單
簡單的說就是總價高的單子放在前面，比如說手上有1000萬，打算買兩套，一套1000萬的，一套500萬的，那么以下三個方案： 方案一：直接買兩套。 方案二：要先買一套1000萬的，然后再買一套500萬的。 方案三：先買一套500萬的，再買一套1000萬的 大家愿意選1，2，還是3，大家可以自行選擇一下。
選1的大多數(shù)是老手了喲，在市場上漲期和充分對金融貸款有把握的情況下，完全可以選擇1 選2的大多數(shù)是合理穩(wěn)健的思路，在任何時候，穩(wěn)妥的操作完大單，再用余下的錢去曹鄒小單是非常合理的。 選3的可能就好好思考下了，要么是新手，要么是頂級高手，因為頂級高手一切房源為準(zhǔn)，不在乎大小，買得起就行。
在實際操作的時候，我們?nèi)匀贿€是“大單優(yōu)先”的原則。 如果第二套房等第一套放款了再去買，可能會貴80-100萬
還有比較常見的情況，就是在來北京之前，已經(jīng)啟動了二線城市小單的破限流程，定金已付，什么時間能買不確定，資格下來又得馬上買，需要預(yù)留出幾百萬的資金，導(dǎo)致北京這邊大單的總價預(yù)算和付款周期都不能確定，只能干等著，看著別人簽大單，自己干著急。
這種情況的標(biāo)準(zhǔn)姿勢應(yīng)該是，在啟動小單之前，考慮一下自己是否還可以買更大的標(biāo)的，如果還有更大的可以買，那小的就先放放，等大的踏踏實實買完貸出來，再穩(wěn)穩(wěn)地買小單。
“大單優(yōu)先”原則，適用于同城的標(biāo)的選擇，也適合跨城市的標(biāo)的選擇。
（三）先產(chǎn)業(yè)后商業(yè)
很多傳統(tǒng)的中介給大家?guī)Э赐扑]買房，都會給大家講，這里商業(yè)很發(fā)達(dá)，吃的喝的玩的什么都有。人氣興旺，投資非常適合?？墒瞧婀值氖谴蠹野l(fā)現(xiàn)，很多商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)，除了學(xué)區(qū)以外其他的房子不怎么漲了。
比如買了重慶南坪的住宅，另一個買的江北大石壩。咋一看，人氣商業(yè)地段感覺都沒太大區(qū)別呀？都在內(nèi)環(huán)線規(guī)劃上，都有兩條地鐵，為什么最后價差相差50%了呢？
這是為什么呢？ 因為商業(yè)是現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)才是本質(zhì)。 成熟的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，人口持續(xù)流入，商機自然而然會產(chǎn)生，商業(yè)配套自然而然會不斷改善。而傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)商圈，特別是總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)的商圈，往往如果不會有太好的增量人口引入。 而引入人口的質(zhì)量，往往是城市吸引力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。如果周圍都是傳統(tǒng)制造業(yè),化工業(yè)，那么就算人口眾多，房價也不會有很大的空間。
所以核心結(jié)論 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)才能帶來優(yōu)質(zhì)人口，優(yōu)質(zhì)的高收入人口自然可以帶來源源不斷的購買力和商業(yè)機會。
（四）先學(xué)區(qū)后配套 有些學(xué)員，因為小孩上學(xué)的關(guān)系，對于本地的學(xué)區(qū)是有剛性學(xué)區(qū)需求的，那這個時候?qū)τ谂涮自撊绾芜x擇？到底是買一個老破的無配套的頂級學(xué)區(qū)？還是買一個次新的配套齊全的一般學(xué)區(qū)呢？
雖然我們不要過分追求學(xué)區(qū)利好，但是也必須清楚認(rèn)識到學(xué)區(qū)作為優(yōu)質(zhì)，稀缺資源，不可能被快速復(fù)制，更不可能被短期超越。
因此，如果在一個相對穩(wěn)健的區(qū)域選房，微觀角度來看，學(xué)區(qū)的重要性還是領(lǐng)先于配套的，包括交通配套。
案例1：預(yù)算600萬，關(guān)注學(xué)區(qū)，選了學(xué)區(qū)最好，配套和品質(zhì)都很一般的老破房源； 案例2：預(yù)算600萬，關(guān)注品質(zhì)，選擇了配套和品質(zhì)比較好，學(xué)區(qū)一般的房源； 案例1在本次主升中漲幅超過20%，案例2因為沒有學(xué)區(qū)帶來的利好，跟隨大勢只漲了10%。
如果不需要學(xué)區(qū)，那就關(guān)注產(chǎn)業(yè)。 如果需要學(xué)區(qū)，捎帶投資，那么就直接選最好的學(xué)區(qū)，可以學(xué)區(qū)兼顧投資，等到學(xué)區(qū)用完了，隨時出手還能賺點。 至于陪讀自住的問題，考慮直接租房會更好，可以選擇離學(xué)校更近的房子，也可以根據(jù)預(yù)算調(diào)整大小，非常方便，正所謂“住投分離”就是這樣的道理。
（五）先地段后品質(zhì) 這里還是以北京為例子吧~
很多學(xué)員來到北京之后，第一感覺就是“好舊”“好老”“好破”“好難看”，越是核心地段，越有這種感覺，但是價格都是“好貴”，大家都會很納悶，為什么會這樣？是什么支撐的起來“破”房子的房價？答：希望高峰期可以輕松上下班的高凈值人群。
北京的高峰期通勤真的很難很恐怖，這是很多城市所感受不到的，尤其是二線城市。
地鐵高峰期能把人排隊排到絕望，比如13號線霍營站，每天早上7點就會開啟限流的柵欄，如果不想被限流排隊，就要7點之前趕到地鐵站，如果7點之后到地鐵站，排隊估計要排半小時~1小時，然后就算排到地鐵站臺，也要等很多輛車才能上去，因為到站的車就是滿員的，一開車門，人都會被擠得掉下來，有個同事說她有一次，差點被下面上不去車的人給拽出來。
就算好不容易上了地鐵也能被擁擠的人群擠到發(fā)狂，人們?yōu)榱四軌驍D上地鐵，最外面的人只有腳在地鐵車廂里，整個身子都在車廂外面，那個地鐵車門根本都關(guān)不上，所以地鐵每個車門都會配一個志愿者，專門負(fù)責(zé)把人推進(jìn)去，保證車門可以關(guān)上，那個擁擠的程度你們可以想象一下...
毫不夸張的說，北京的早高峰每次擠上地鐵都是一場戰(zhàn)斗，每一個在戰(zhàn)斗中的在北京奮斗的年輕人，第一個人生目標(biāo)，都是再也不要擠地鐵！??！
這是北京天通苑地鐵站高峰期限流排隊的場景：
不想擠地鐵，那打車或者開車行不行呢？答案是不行，高峰期真的非常堵，有的地段還不如走路快，走一步一個剎車，都能把自己開暈車了。堵車也很容易遲到。
這是北京早高峰的交通狀況：
看到了嗎？北京真的是一個特殊的城市，不管是多么有錢的人，如果想要解決上班高峰期通勤的問題，都只有一個解決辦法，在公司附近買房子，步行、騎車、短途開車（從小區(qū)地下停車場~公司地下停車場）
在北京不僅僅要考慮居住的品質(zhì)，通勤的效率也是非常非常重要的，大家來北京就是為了奮斗，為了賺錢，工作是第一位，通勤是第一位，所以地段也就是第一位的了。
（六）先二手后新房
從剛需自住的角度，買房屬于純消費行為，新房是可以買的，喜歡買哪里買哪里。
但是我們以往都是不建議買新房的，理由有以下幾個： 1、如果沒有首房首貸，按揭成數(shù)不足，上車門檻較高 2、期房下房本的周期長 3、新房沒有自帶裝修，不裝修沒有租金回流，裝修裝差了可惜了房子，裝好了有擔(dān)心租金一時半刻回不來
近五年來，純投資也是可以考慮新房的，但是只針對倒掛的新房。 什么是倒掛？ 倒掛指的是新房的開盤均價，明顯低于周圍在售二手房的均價。 為什么會倒掛呢？ 因為近五年的政策，開放商失去了定價權(quán)，被動限價，只能按照政府的要求來定價，這中間是有明顯套利的機會。這也是為什么會有很多學(xué)員都在參加新房的搖號。
那是不是在買房的過程中，看到倒掛的新房就可以馬上買了呢？ 實際上也是有先后順序的，我們還是建議先買二手房再買新房。
買了二手房相當(dāng)于買了一個隨時可以升值的提款機，而新房是就算升值沒有出房本也提不出來錢的提款機，為了保持前期能夠建倉更多，資金流轉(zhuǎn)更快，我們建議是先二手再新房。
特別特別要回避的就是類似北京的限競房 。買下來之后，二年交房，一年下房本，五年限售且不可以做任何貸款。別說的賣出或者再抵押，就是有一天突然有急事用錢，求爹爹告奶奶都沒人愿意用這個房子借給你錢。
