題記:有時候，無知比知識更容易產(chǎn)生自信。但時間會給予知識無限的饋贈；在懲罰無知時，卻會毫不留情。

講真，房產(chǎn)這個爛大街的話題，網(wǎng)絡(luò)上各種喧囂，在這個資訊供應(yīng)嚴(yán)重過剩的時代，真的不太好聊，很容易引起爭議。

有一點(diǎn)是確定無疑的：知識這個東西，無論對錯，所有免費(fèi)的、能公開談?wù)摰?，價值都不會太大。即使是有價值的知識免費(fèi)給到你，如果沒有弄明白背后的底層邏輯，你也會置若罔聞甚至嗤之以鼻。

賣知識就像賣產(chǎn)品，所有能標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的產(chǎn)品，都是不值錢的。真正值錢的，是那些非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。

我不推銷房子，也不推銷知識。房產(chǎn)不是我的專業(yè)。我之所以研究這個問題，是因?yàn)橛杏H身經(jīng)歷，切膚之痛。我想得到的，無非是有心人三分鐘的思考，或許可以避免你用三五年甚至更長的時間，去踩那些足以吞噬歲月的大坑。

一、房子是什么？

在全網(wǎng)搜索有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)和課程后，我發(fā)現(xiàn)了很多關(guān)于房產(chǎn)的有價值的分析和判斷。但所有的解讀無一例外都缺少了一個重要維度：文化。

所謂"中房美股，世間好物"，很多人的解釋比較片面單一，沒有足夠的說服力。如果從中西方文化的角度去解讀，可能會看得更清楚。

中國人的房子為什么堅挺？美國的股市為什么能讓普通的投資者賺到錢？這在很大程度上是由不同的文化決定的。中國文化的底色，是典型的大陸文化，農(nóng)業(yè)文明；美國的文化，是海洋文化，商業(yè)文明。

美國的股市為什么比中國股市的要好？因?yàn)楹Ｑ笪幕蛘哒f商業(yè)文明的特征，強(qiáng)調(diào)契約精神。所以美國的股市，從一開始就不是騙子和冒險家的樂園，不是韭菜地，而是給絕大多數(shù)普通人穩(wěn)定投資收益的地方。加上發(fā)展比中國要早得多，配套制度相對于中國而言，也要成熟的多。像類似于瑞幸咖啡這樣的玩家，靠幾張?zhí)摷賵蟊砗蚉PT，想到美國股市圈錢，往往會玩脫。

中國的農(nóng)業(yè)文明有一個典型的特征，是老百姓安土重遷，看重安居樂業(yè)?！安删諙|籬下，悠然見南山”，是中國人對田園牧歌的向往。漢字的“家”的甲骨文的原意，是房子下面一頭豬，寓意也是安居樂業(yè)。

中國人對房子的看重甚至可以說信仰，是全世界獨(dú)有的。中國絕大多數(shù)家庭60~80%的資產(chǎn)，都附著在房子上。

所以房子這個東西，對中國來說，有觀念層面的高度共識：有房才有家。這其實(shí)不能怪中國的丈母娘們，而是刻在中國人骨子里面的，根深蒂固的文化基因決定的。這也是這么多年很多單純從經(jīng)濟(jì)學(xué)模型預(yù)測中國樓市屢屢出錯的原因。

如果把時間軸拉長，從歷史上看，中國民間財富的終極表現(xiàn)形式，都是沉淀在土地上的。歷朝歷代的有錢人最熱衷的，永遠(yuǎn)是購買土地，封建王朝的HD，其實(shí)就是地主階級最大的代表。中國歷史上每一次的改C換D，無一例外都與土地被地主豪強(qiáng)大量兼并直接相關(guān)。

新中國成立后，土地變成了國有，禁止私人買賣,財富形式也在悄然發(fā)生變化。中國從農(nóng)業(yè)文明向工業(yè)文明轉(zhuǎn)進(jìn)，再向信息時代邁進(jìn)。短短四十多年間，財富的載體從土地轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)、實(shí)業(yè)、股市、數(shù)字平臺等上面。

但中國發(fā)展的太快，幾十年摸著石頭過河，很多制度其實(shí)是滯后于現(xiàn)實(shí)的。改革開放之后，那些少數(shù)膽大的人賺到了錢。股市放開后，七虧二平一賺，同樣是少數(shù)人賺錢，絕大多數(shù)人成了韭菜。信息時代到來后，中國的互聯(lián)網(wǎng)利用用戶基數(shù)龐大的優(yōu)勢迅速崛起，但因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)天然的壟斷屬性，“贏家通吃”的“頭部效應(yīng)”越來越明顯，財富更加向大平臺、少數(shù)人集中。

也就是說，當(dāng)初“讓一部分人先富起來，先富帶動后富”的初衷并沒有實(shí)現(xiàn)，而且越來越南轅北轍。這也是國家為了社會公平，高舉反壟斷利劍的原因。

縱觀中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的這幾十年財富流向，很多聰明人慢慢回過神來。原來對于普通人來說，房子，才是最可靠的資產(chǎn)。土地是國家的，但土地上的房子卻可以是自己的。

于是可以看到，中國樓市十多年一路高歌猛進(jìn)，直至發(fā)展到現(xiàn)在嚴(yán)重畸形。國家之所以出手調(diào)控，提出"房住不炒"，限購限貸，其本質(zhì)是不想讓房市又一次淪為資本的游戲，讓少數(shù)人賺的盆滿缽滿，大多數(shù)人只能望房興嘆。

道理很簡單：資本的回報率，永遠(yuǎn)大于勞動回報率，這是顛撲不破的真理。

房子不僅是可靠的資產(chǎn)，可以對抗通脹。在中國，房子上面還附著了更多價值。比如金融、教育、醫(yī)療、商業(yè)等。

所以房子是什么？一言以蔽之：房子是整個社會信用的基石。迄今為止，沒有其它任何有形或無形資產(chǎn)能夠替代。

今天懷疑這個邏輯，明天就會懷疑人生。

二、被限制的才有價值。

馬首富早幾年就說了，未來房子會像白菜一樣不值錢。他的話，95%是對的。

未來房子一定會嚴(yán)重的過剩，跌成白菜價。很多地方已經(jīng)變成了現(xiàn)實(shí)，比如鶴崗、玉門這樣產(chǎn)業(yè)枯竭，人口流失的城市，有的地方正在慢慢變成現(xiàn)實(shí)。

之所以說馬爸爸的話95%是對的，是因?yàn)檫€有關(guān)鍵的5%他不會告訴我們：他的房子是絕對不會跌成白菜價的?！诵某鞘械暮诵牡囟?，永遠(yuǎn)是稀缺資源，永遠(yuǎn)會有人搶，永遠(yuǎn)不會跌成白菜價。

城市化的進(jìn)程是不可逆的。截止2020年底，中國的城市化率是60%，國家發(fā)展規(guī)劃也寫得很明白，2050年達(dá)到71%。翻譯過來就是：20年內(nèi)，房價將加速分化。

小城市的人和資源，被大城市的虹吸效應(yīng)吸走了，房子就很難再保值。從買入開始，這些地方的房子是像車子一樣不斷貶值的。隨著交通的發(fā)達(dá)，特別是高鐵開通后，這個趨勢更加明顯。以前是地方拼命搶高鐵站，現(xiàn)在很多地方已經(jīng)不搶甚至排斥了。因?yàn)檫@幾年的事實(shí)明擺著：高鐵一通，本地年輕人都跑大城市去了，因?yàn)榻煌òl(fā)達(dá)，異地工作已經(jīng)完全不是問題。一個城市，如果沒有了人，特別是年輕人，經(jīng)濟(jì)怎么能發(fā)展呢？

即使不開通高鐵，大城大國也必然是中國的未來，只是個時間問題。以中國14億人口的巨大體量，在未來，會逐漸發(fā)展成10個左右的一線超大城市。

房價嚴(yán)重分化已經(jīng)開始，因?yàn)橹蝺r格的，永遠(yuǎn)是需求而不是成本。沒有人買，1塊錢1平也是泡沫；有人買，100萬1平也沒有泡沫。

房價從微觀看，是買家、賣家和開發(fā)商的博弈，大家都去買，就會漲，大家都不買，就會跌；中觀看，是人口與供需之間的博弈，供應(yīng)的多和少，決定了房價的漲和跌；從宏觀層面，就是現(xiàn)在和未來的博弈，是你或者你的孩子和別人或別人家的孩子去爭搶。

未來三四線靠政策漲，一二線靠需求漲；一二線靠政策壓制需求，三四線靠政策拉動需求；一二線是主動的，三四線是被動的；一二線是投資品，三四線是消費(fèi)品。

至于政策干預(yù)，無論是限購、限漲還是限跌，都只能在短期內(nèi)起到微調(diào)的效果，不可能改變大趨勢。

另外，房子這個東西，和我們?nèi)粘？吹降某袚屬徥且粯拥牡览?，就是有些東西，不能差一點(diǎn)點(diǎn)，比如糧食。100個人每天需要100斤糧食，如果市場上有一百多斤供應(yīng)，完全沒有問題。當(dāng)只有100斤供應(yīng)的時候，問題不大，但已經(jīng)開始漲了。如果只有99斤供應(yīng)，大家就會去搶，這時候價格可不是上漲1%，而是可能是翻幾倍。直到只有少數(shù)人買得起。

所以不是房地產(chǎn)商黑心，也不是政府稅費(fèi)高。價格這個東西，首先是一種篩選機(jī)制，它永遠(yuǎn)是由供求關(guān)系決定的。核心城市的核心土地就那么點(diǎn)，大家都想要，怎么可能不貴？

至于房地產(chǎn)稅，可能與絕大多數(shù)人想的相反，真的落實(shí)了，只會加劇房價分化，貴的更貴，不值錢的更不值錢。道理很簡單：如果你手持上十套房子甚至更多，房產(chǎn)稅就要來了，你是拋售三四線的房子還是一二線的房子？肯定是保留一二線的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拋棄三四線的垃圾資產(chǎn)??！

房子并不是未來會過剩，它從今天就已經(jīng)開始就過剩了。最好的那部分，永遠(yuǎn)有人搶，最差的那部分，永遠(yuǎn)沒人要。

所以大城市限購，是給普通人上車的機(jī)會；小城市限跌，就像嬰兒的尿不濕，暫時兜兜底而已。

大城市的房子，就像上個世紀(jì)校園里偷偷流行的手抄本一樣：得不到的，永遠(yuǎn)在躁動。

被限制的，才是有價值的。

三、思路決定出路。

有人說，站著說話的人一般都不腰痛。道理誰都懂，關(guān)鍵是買不起啊，就算買得起，一二線城市也買不到??！

毋庸諱言，絕大多數(shù)人被無情的現(xiàn)實(shí)困住。工作上拼盡全力，房子卻遙不可及。

沒有誰想為那點(diǎn)破鋼筋水泥奮斗一輩子，很多人兒時的夢想，是上九天攬月，而不是大城市的一套50平米的老破小的房子。

但捫心自問，對于我們普通人而言，你有得選嗎？丈母娘要房子，老婆要家，孩子要上學(xué)，你要面子。這就是現(xiàn)實(shí)，你說買是不買？

你也許可以窩在小地方勤勤懇懇安安穩(wěn)穩(wěn)一輩子，你的孩子呢？都說不要讓孩子輸在起跑線，其實(shí)你自己就是起跑線本線啊。

如果你覺得這是在販賣焦慮也行，還能焦慮比躺平要好一萬倍。

面對天文數(shù)字一樣的房價，有很多人的確買不起房子，更不用說大城市的房子，這是事實(shí)。

但是，今天買不起，不代表永遠(yuǎn)買不起。更重要的是，你只要今天在心里種下了這棵種子，有一天，當(dāng)機(jī)會就在你面前的時候，你不會視而不見，你會迅速抓住。

還有，在認(rèn)為買不起的人之中，有相當(dāng)一部分人其實(shí)是被自己的思維困住了。

面對讓人望而生畏的房價，很多人不敢想；房價會跌、錢還不夠、孩子還小......，很多人還在等；我祖祖輩輩農(nóng)民，在縣城有個房子已經(jīng)是鯉魚跳龍門了，大城市幾百萬上千萬的房子，我不配。

不敢想、還在等、不配得，就這樣把很多人困在原地，動彈不得。——這“很多人”當(dāng)中，也包括我。

上眼淚！

2008年，我在老家蓋房20+w；2010年在縣城買房50w+。同一時期，我內(nèi)弟東拼西湊25w，全款在上海入手60平的老破小一套。

十年后的今天，我內(nèi)弟的房子，已經(jīng)升值6倍以上。

我的呢？老家已經(jīng)空置多年，也就每年過春節(jié)回去住十天半個月；縣城的房子，現(xiàn)在的行情，裝修帶車庫白送，不一定能脫手。

也就是說，十年了，我的房子安然無恙，穩(wěn)如泰山！只不過我用十年時間，用大得多的本金，買了個縮水，買了個心塞。

那有人要說，這是剛需啊？對，我家一把手也是這么說的。

可是，除了孩子非要通過房子才能獲得大城市的入學(xué)資格以外，俗稱學(xué)區(qū)房的那種，哪有什么剛需？無非是觀念在作祟而已。說白了就是為了面子。

除了“不敢想、還在等、不配得”，我們還有一個更大的認(rèn)知盲區(qū)：投住分離。

國家是提倡“房住不炒”，但國家也沒有說你的房子非要你自己住??？你不在大城市工作，你把房子租給別人，你再去工作的地方租別人的房子住，這不犯法呀！

大城市可以暫時買不起，但是在縣城，可以往市區(qū)夠；在市區(qū)，可以往省城夠。每個人的情況不一樣，但踮起腳尖夠一夠，很多人其實(shí)也能夠得著。只是從來沒有想過而已。

那些以前身無分文，被丈母娘逼著買房的、傳說中的"房奴"，后來怎么樣了？可以肯定，他們都會感謝丈母娘，逼自己上了車，逼自己儲蓄，逼自己財產(chǎn)升值。

如果你上了車，那些今天嘲笑你是"房奴"，嘲笑你租房住的人，五年后甚至十年后，依然會嘲笑你，只是那時候，他們的嘲笑中，會帶有幾分苦澀：他們只恨成為不了你。

看看我的故事，如果在十年前沒有限購的條件下，我不在縣城買房而是租房住，用50萬的本金在一線城市入手一套老破小轉(zhuǎn)租給別人。今天的價值可能在300w左右。如果用這50w作為首付，用1倍2倍甚至3倍的杠桿呢？

最糟心的是，這些是我踮踮腳完全可以做到的。而這十年間，我吭哧吭哧各種折騰，虧掉的錢是50w的N倍。

人生十年一場夢，歲月如水撈不起??！

原來拉開人生差距的第一步，是看誰能把有限的收入投入到更有效的資源上去。

有時候，無知比知識更容易產(chǎn)生自信。但時間在懲罰無知時，會毫不留情。

人說種一棵樹最好的時間是十年前，其次是現(xiàn)在。買房也一樣。

等你老了，銀行不給你貸款了，親戚朋友也不給你借錢了，那時候，不要你說你已經(jīng)看破紅塵。

紅塵本來就是破的，無須誰用漫長的一生去看破。

你要相信：房子，是時間的玫瑰。

下一篇，聊購房中的那些坑。