我在上一篇文章《暴雷房企自救的最佳策略是盤活項(xiàng)目，而不是變賣項(xiàng)目》一文的結(jié)尾，從三個(gè)方面來說明暴雷房企為什么要通過盤活項(xiàng)目進(jìn)行自救的原因。在本文中，我將展開進(jìn)行分析說明，以凸顯這種策略的重要性和必要性。
一、盤活項(xiàng)目是“保交樓、保民生”的需要。
保交樓，為什么受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的重視？其中一個(gè)最重要的原因就是它和民生有關(guān)。可以說，“保交樓”就是“保民生”，這對(duì)于政治敏感性非常強(qiáng)的開發(fā)商來說，是應(yīng)該明白的一個(gè)道理。
大家可能在網(wǎng)上看到了各種各樣爛尾樓的故事。有些購買了爛尾樓的業(yè)主，在疫情期間為了減少租房的開支，不顧安危住上了十幾層、甚至幾十層的高樓。那里沒有水沒有電，也沒有電梯。每天都是通過爬樓梯上下樓。
這種生活不僅不方便，而且很危險(xiǎn)。在我們“人的生命重于一切”、“守江山就是守人民的心”的時(shí)代里，這種事確實(shí)不應(yīng)該出現(xiàn)。
因此就要“保交樓”,讓老百姓購買了自己心儀的房子，也要住上自己心儀的房子。
而“保交樓”就需要盤活項(xiàng)目。如果項(xiàng)目不能夠有效運(yùn)轉(zhuǎn)、正常施工和開發(fā)下去，”保交樓“其實(shí)就是一句空話。
二、盤活項(xiàng)目是房企收回投資本金、收益的需要
房企的錢用到哪里去了？用到項(xiàng)目上去了。
房企的利潤從哪里來？從項(xiàng)目上來。
從上述兩個(gè)一問一答中，我們就可以直觀看出，為了把沉淀在項(xiàng)目上的資金運(yùn)轉(zhuǎn)起來，為了收回投資和收益，房企必須要盤活項(xiàng)目。
大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，從拿地開始，一直到開發(fā)、建設(shè)，都需要大量的資金。
這些資金，一部分是房企的自有資金，大概占20%-30%左右；而另一部分則是信貸資金，占到80%左右。
這些信貸融資是需要融資成本的。據(jù)筆者了解所知，在2017年-2020年間，開發(fā)貸融資成本在年化6%左右，而前端融資以及供應(yīng)鏈融資成本在年化12%-15%。這樣綜合下來，開發(fā)商的平均融資成本在10%左右。
一個(gè)拿地金額為2億的項(xiàng)目，按照地貨比1：3來計(jì)算的話，會(huì)造出價(jià)值6億的商品房。假設(shè)這些商品房全部出售，按照10%的利潤來算的話，這個(gè)項(xiàng)目的全部投入成本在5.4億左右。
因此，這個(gè)項(xiàng)目的融資利息大約為5400萬（5.4億*10%，股東投入也是要算利息的，而且利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)比年化10%要高）。
我們簡單算算，僅僅1個(gè)小項(xiàng)目，每天的利息就需要15萬（5400萬?360）.如果是10個(gè)項(xiàng)目、100個(gè)項(xiàng)目、1000個(gè)項(xiàng)目呢？銷售排行榜前10，甚至前20的房企，項(xiàng)目數(shù)基本在1000以上，而銷售排行榜前50的房企，項(xiàng)目數(shù)基本在500以上。
這么一算，你就知道房企為什么要急著盤活項(xiàng)目了。
三、盤活項(xiàng)目既是房企生存、發(fā)展地需要，也是房企BOSS的需要
盤活項(xiàng)目，不僅是收回投資本金的需要，也是房企生存、發(fā)展地需要。
因?yàn)?，?xiàng)目每停一天，利息成本就會(huì)侵蝕項(xiàng)目的利潤，時(shí)間越久房企甚至可能連投入的本金都收不回來。
當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)資不抵債地時(shí)候，當(dāng)房企窮盡一切訴訟手段仍阻擋不了金融機(jī)構(gòu)推進(jìn)訴訟進(jìn)程的時(shí)候，房企最終地結(jié)局就是破產(chǎn)清算。
到此房企一切就結(jié)束了。
房企結(jié)束，如果不傷及房企BOSS，其實(shí)也沒有什么。就像網(wǎng)絡(luò)上一些人所說的，房企債務(wù)是公司的，又不是房企BOSS的。在債權(quán)人堵房企總部大樓的大門的時(shí)候，也許房企BOSS在迪拜7星級(jí)酒店享受人生呢。
這你就想錯(cuò)了。
在很多房企，特別是民營房企，房企的融資基本上都需要實(shí)際控制人，即BOSS和他夫人承擔(dān)連帶還款責(zé)任。也就是說，房企還不了錢，金融機(jī)構(gòu)可以向BOSS追償。
因此，可以說，盤活項(xiàng)目既是房企生存、發(fā)展地需要，也是房企BOSS的需要。
