在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前，許多成交的房子首付遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的20%，甚至是零首付。
付首付類似于建立一層防護(hù)緩沖。房?jī)r(jià)與未付部分之差為“所有者權(quán)益”，第一次買付的首付就是所有者權(quán)益。
債務(wù)與權(quán)益之比=杠桿比率（leverage ratio）
（這一比值代表了防護(hù)緩沖的大?。?/p>
故當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，所有者權(quán)益上升，增加了防護(hù)緩沖。
高杠桿率代表房?jī)r(jià)下跌時(shí)，使房?jī)r(jià)總價(jià)值下跌至未付房貸的數(shù)額的空間容量小。也就是說(shuō)，若要變賣房子以償還抵押貸款，房子變賣所得還不夠償還銀行貸款。
資不抵債的情況不僅不利于個(gè)人業(yè)主，對(duì)銀行也不利。
在止贖/房屋止贖，是因貸款人無(wú)力還款，貸款機(jī)構(gòu)強(qiáng)行收回其房子。 即抵押的房屋終止贖回。/的情況下，房子沒(méi)有足夠價(jià)值，銀行也會(huì)虧損，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比銀行預(yù)期從房主還貸收回的款項(xiàng)更低。
這不僅是業(yè)主使用高杠桿，銀行使用更多杠桿。他們用更多的債務(wù)，更少現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)。二者的問(wèn)題不斷積累會(huì)使金融系統(tǒng)更加脆弱。
雷曼兄弟2007年杠桿比率達(dá)到44，在這種情況下，資產(chǎn)價(jià)值下跌，公司資產(chǎn)總價(jià)值將小于負(fù)債，資不抵債。這種情況一部分來(lái)源于高級(jí)經(jīng)理過(guò)度自信，那些經(jīng)理購(gòu)買了按揭證券（以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物），不理解房?jī)r(jià)變動(dòng)能對(duì)社會(huì)有巨大影響。
另一個(gè)原因是動(dòng)機(jī)，高級(jí)經(jīng)理的工資金額通常會(huì)由公司利潤(rùn)而定，某些情況下，會(huì)使經(jīng)理冒過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下高杠桿會(huì)帶來(lái)高收益和高風(fēng)險(xiǎn)，杠桿率越高，也就是說(shuō)杠桿率越高那么就會(huì)越容易受到收益率和貸款利率的影響。
一旦資產(chǎn)價(jià)格下跌，企業(yè)受到影響巨大，但是高級(jí)經(jīng)理等決策者受到的影響有限。
證券
將個(gè)人抵押貸款捆綁在一起，作為流動(dòng)性金融資產(chǎn)出售給外界，與債券的形式將錢借給一家公司不同，你購(gòu)買按揭抵押債券，即在為其他人間接提供資金，給他們用來(lái)買房子。
補(bǔ)充：
住房抵押貸款證券化（ Mortgage Backed Securities , MBS），指住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程
那時(shí)大多數(shù)人購(gòu)買到很多信用評(píng)級(jí)實(shí)際有誤的債券，并相信房?jī)r(jià)理應(yīng)長(zhǎng)期上漲或者至少保存穩(wěn)定。
商業(yè)銀行一般會(huì)由政府擔(dān)保，但是像雷曼兄弟這樣的投資銀行則沒(méi)有類似或等同的政府擔(dān)保，他們的資產(chǎn)來(lái)源于投資者，投資者更容易造成恐慌，擔(dān)心自己的存款是否失效。
影子銀行系統(tǒng)—由投資銀行和其他復(fù)雜的金融中介機(jī)構(gòu)組成：對(duì)沖基金，資產(chǎn)抵押債券發(fā)行人，按揭債券，貨幣市場(chǎng)基金，甚至傳統(tǒng)商業(yè)銀行的部分業(yè)務(wù)。而這些業(yè)務(wù)都沒(méi)有存款保險(xiǎn)的擔(dān)保。影子銀行系統(tǒng)實(shí)際上比傳統(tǒng)商業(yè)銀行借出更多的錢。
總結(jié)
1.房屋高度杠桿化
2.銀行高度杠桿化
3.銀行及其他風(fēng)險(xiǎn)投資者持有大量高風(fēng)險(xiǎn)按揭證券
4.高度依賴短期借款的龐大的影子銀行系統(tǒng)，而短期貸款又依賴于投資者的信心。
當(dāng)房?jī)r(jià)下降，許多業(yè)主紛紛資不抵債—因?yàn)殂y行的高度杠桿化，資產(chǎn)價(jià)值的下降導(dǎo)致大量銀行破產(chǎn)
更嚴(yán)重的在于，貸款抵押債券的復(fù)雜性，掩蓋了特定銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)上都認(rèn)為全部銀行都面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。那些為影子銀行系統(tǒng)投資的投資者開(kāi)始紛紛開(kāi)始停止貸款，抽離資金，試圖安全撤離——這種對(duì)影子銀行系統(tǒng)的計(jì)提類似于1930年大蕭條時(shí)對(duì)銀行的擠兌現(xiàn)象。
影子銀行系統(tǒng)失去了資金，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)借錢出去，開(kāi)始大量變賣房子以獲得資金。在同一時(shí)段，大量資產(chǎn)變賣造成房子的大甩賣，而資產(chǎn)價(jià)值的降低又使無(wú)數(shù)金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。
由此多方面因素考慮，導(dǎo)致信貸緊縮，損害了整體經(jīng)濟(jì)。許多貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)大量裁員增加了失業(yè)率。
可以通過(guò)類似于保護(hù)傳統(tǒng)商業(yè)銀行擠兌的措施，讓政府部分或全部保證——但這也大大提高了稅收負(fù)擔(dān)。
目前，政府針對(duì)影子銀行系統(tǒng)和傳統(tǒng)商業(yè)銀行規(guī)定更多資產(chǎn)與更低桿桿—更多金融保護(hù)緩沖墊。
目前政策的實(shí)施效果依然未知…
