商業(yè)房貸利率可以二選一，那么LPR利率和固定利率哪個(gè)合算？

2019年12月28號(hào)央行發(fā)布了一則公告，以后的貸款利率都要基于LPR利率，以前已經(jīng)簽訂了個(gè)人房屋貸款的要在2020年3月到8月之間轉(zhuǎn)換成LPR利率或者是固定利率；

有人說LPR利率到底是什么意思呢？

國(guó)家為什么要推行這種利率呢？

我們到底應(yīng)該轉(zhuǎn)換成LPR還是固定利率對(duì)于房貸更合算呢？

首先回顧一下我們以前的貸款利率的方式：

這種方式我們稱之為“貸款基準(zhǔn)利率”，我們知道商業(yè)銀行它有一定的資金，它可以把資金貸款給個(gè)人和企業(yè)，比如說買房或者企業(yè)要買設(shè)備，他就可以向銀行貸款，那么個(gè)人和企業(yè)他需要把本金和利息都還給銀行，這就完成了一個(gè)貸款的過程；

那么貸款利息是如何計(jì)算出來(lái)的呢？

這個(gè)貸款利率有這樣一個(gè)公式，它等于首先有一個(gè)叫做基準(zhǔn)利率的東西，基準(zhǔn)利率是央行規(guī)定的一個(gè)利率，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)之上可以根據(jù)實(shí)際的情況，企業(yè)的資質(zhì)情況，個(gè)人的抵押情況加一個(gè)浮動(dòng)，所以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加上1加上一個(gè)浮動(dòng)的百分比，基準(zhǔn)利率是由央行決定的，央行說我們的貸款基準(zhǔn)利率上浮50個(gè)基點(diǎn)，那就是加了0.5%，如果說下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，那就是下降0.5%的意思，所以這個(gè)基準(zhǔn)利率是可以由央行直接政策決定的，那么這個(gè)浮動(dòng)由誰(shuí)決定呢？

這個(gè)浮動(dòng)的決定因素就比較多了，首先是央行，那央行可以規(guī)定在某些貸款的情況下它就可以上浮，某些貸款的情況下可以下浮，再比如說國(guó)家的政策，那現(xiàn)在我們的政策是調(diào)控房地產(chǎn)“房住不炒”，所以對(duì)于房屋貸款的這個(gè)浮動(dòng)一般都是上浮的，再比如說就是銀行，銀行說我要掙錢哪，所以我需要上浮，但上浮太多，個(gè)人和企業(yè)貸不起了；

還有就是個(gè)人，個(gè)人怎么決定這個(gè)浮動(dòng)呢？

也可以的，因?yàn)槟愕牡盅何锒啵Y質(zhì)好，銀行就可以給你稍微下調(diào)一點(diǎn)這個(gè)浮動(dòng)，說你這個(gè)什么抵押都沒有，那銀行肯定要上調(diào)這個(gè)浮動(dòng)，因?yàn)樗枰獙?duì)抗風(fēng)險(xiǎn)，這是一種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，我們舉個(gè)例子：比如說有一個(gè)人他買房子做房貸，房貸一般期限都比較長(zhǎng)，5年以上的貸款基準(zhǔn)利率現(xiàn)在是4.9%，這個(gè)在2015年調(diào)了一次之后再也沒有調(diào)過，一直都是4.9%的利息，那在這個(gè)基礎(chǔ)上他的年利率到底是多少呢？如果這個(gè)人他是買首套房比如說深圳，他的住房利率是上調(diào)5%，那這樣一來(lái)，你的年利率就是4.9%再乘以（1+5%），這個(gè)數(shù)就是5.145%；如果你是二套房上浮的就更多了，深圳二套房貸上浮10%，那你的年利率就是4.9%再乘以（1+10%），就是5.39%；所以我們以前的貸款利率就是這樣算出來(lái)的，假如有一天央行說我們要下調(diào)基準(zhǔn)利率，那我們的利率就跟著下調(diào)，如果央行說要上浮基準(zhǔn)利率，那我們就跟著上??；

那為什么要調(diào)整政策呢？是因?yàn)楝F(xiàn)行的這種方式它存在利率的雙軌制，就是市場(chǎng)利率和政策利率它是不一樣的，市場(chǎng)利率是什么意思呢？就是市場(chǎng)對(duì)資金的需求程度就決定了利率，如果市場(chǎng)非常需要資金，那自然而然利率就會(huì)升高，市場(chǎng)資金如果比較充裕，那利率就會(huì)下降，市場(chǎng)利率是怎么出現(xiàn)的呢？我們知道央行它可以向商業(yè)銀行做投放資金，也不能印了錢就隨便投，它需要通過一些方式，比如說一個(gè)主要的方式叫MLF中期借貸便利，也有人管他叫“麻辣粉”，通過MLF央行把資金投放給商業(yè)銀行，商業(yè)銀行需要把自己的一些抵押物抵押給央行，然后在一段時(shí)間后把本金和利息都還給央行，這種情況下MLF這個(gè)錢也不是白給的，你需要付利息，所以說這個(gè)商行還得把利息加上本金再還給央行，于是就存在一個(gè)MLF的利率，這個(gè)利率是央行決定的，央行可以說我現(xiàn)在想要市場(chǎng)上錢多一些，于是它可以增加MLF的數(shù)額，同時(shí)降低MLF的利率，這樣一來(lái)商行就更愿意從央行里借錢，借了錢再投放給市場(chǎng)，這市場(chǎng)上的錢就多了，那如果央行說我不想讓錢多了怎么辦，就可以縮小MLF的數(shù)額，同時(shí)提高它的利率，那商行就不愿意借了，不愿意借了市場(chǎng)上錢就少了，有人說央行隨便一拍腦袋，說MLF的這個(gè)利率100%行不行，不行，因?yàn)樯绦锌梢赃x擇不借，你如果利率那么高，那我就不管你借了，管別的商行去借不是一樣嗎，所以說這是一種市場(chǎng)化的調(diào)控手段，和那種政策手段是不一樣的，那這樣就形成了一個(gè)市場(chǎng)利率；還有一種我們就稱之為政策利率，央行想印多少就印多少，不用管市場(chǎng)情況，這個(gè)政策利率主要就是指基準(zhǔn)利率，比如說工商銀行它要把這個(gè)錢發(fā)給個(gè)人或者企業(yè)，這個(gè)時(shí)候它必須定一個(gè)利率，定個(gè)什么利率呢？央行說你必須錨定我這個(gè)基準(zhǔn)利率，它就會(huì)用基準(zhǔn)利率加一定的浮動(dòng)來(lái)把錢貸給個(gè)人和企業(yè)，所以這樣就出現(xiàn)了一個(gè)問題，就是貨幣政策傳導(dǎo)不暢，比如央行說我現(xiàn)在想要錢多一點(diǎn)，我就增加MLF投放，我就讓這個(gè)利率低一點(diǎn)，這樣不就到商行了嗎，但是它如果不調(diào)整這個(gè)基準(zhǔn)利率的話商行想貸給個(gè)人和企業(yè)這個(gè)利率還是很高，個(gè)人和企業(yè)就不從商行貸款，這個(gè)錢還是沒有辦法進(jìn)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，商行拿了這個(gè)錢帶不出去怎么辦？所以它們想方設(shè)法要把這個(gè)錢送出去，于是就想辦法，比如房地產(chǎn)企業(yè)多給你一點(diǎn)行不行？大型國(guó)企多給你一點(diǎn)行不行，但是個(gè)人和小企業(yè)一般就很難從這里邊拿到錢了，所以我們說那可以同時(shí)調(diào)整MLF和基準(zhǔn)利率，那也是可以的，不過這樣的話就涉及到又是用政策的手段來(lái)影響市場(chǎng)了，于是我們說現(xiàn)在我們要建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們應(yīng)該向市場(chǎng)靠攏，那怎么辦，我們就應(yīng)該取消政策利率，也就是說把基準(zhǔn)利率我不要了，不要了之后參考什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)給個(gè)人和企業(yè)發(fā)放貸款呢？

這就是我們現(xiàn)在要做的LPR利率

所以為了解決雙軌制的問題，國(guó)家就提出了現(xiàn)在所謂的LPR利率，它叫做“貸款基礎(chǔ)利率”它與貸款基準(zhǔn)利率差了一個(gè)字，但是含義有很大區(qū)別

LPR利率它就是等于MLF中期借貸便利加上一個(gè)加點(diǎn)，MLF是由央行決定的利率，加點(diǎn)是由商業(yè)銀行決定的，商業(yè)銀行要盈利和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償所以要加點(diǎn)，商業(yè)銀行把錢借給個(gè)人或企業(yè)時(shí)再加LPR加點(diǎn)，比如說這個(gè)企業(yè)特別優(yōu)質(zhì)，就可以LPR利率不加點(diǎn)貸給這個(gè)企業(yè)，或者企業(yè)不夠優(yōu)質(zhì)，或者個(gè)人沒有抵押，這個(gè)時(shí)候我們要考慮多加一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，LPR是由多種類型的18家商業(yè)銀行的平均利率決定的（去掉一個(gè)最高，去掉一個(gè)最低），通過這樣一種改革央行可以取消基準(zhǔn)利率，不再考慮它了；

房貸利率等于LPR+加點(diǎn)

舉例：首套房目前的4.8%（LPR）+0%（政策）+0.25%（商行）=5.05%,

二套房的4.8%（LPR）+0.1%（政策）+0.25（商行）=5.15%；

轉(zhuǎn)換成市場(chǎng)化就是跟著市場(chǎng)的LPR走，而政策和商行的利率是固定下來(lái)的；

大方向來(lái)看利率利率是往下走的，所以選擇LPR是合算的。