前言：收并購貸款不納入“三條紅線”考核指標(biāo)，必將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大并購時代，了解房企并購常識，對于一個房地產(chǎn)行業(yè)愛好者來說尤其顯得重要，否則你就OUT了。

今天我和大家一起討論的話題是：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意哪些法律問題。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。該種行為存在于房企（非房企）與房企之間，土地使用權(quán)從自然資源部門通過招拍掛的形式轉(zhuǎn)讓給房企（非房企）的行為，不在本文討論范圍之內(nèi)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要注意的第一個法律問題是，轉(zhuǎn)讓方需為土地的合法使用權(quán)人，也就是說，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)為土地證上載明的土地使用權(quán)人。若轉(zhuǎn)讓方持有的土地證載明的土地使用權(quán)人與政府主管部門《不動產(chǎn)登記簿》上登記的土地使用權(quán)人不一致的，則應(yīng)以《不動產(chǎn)登記簿》為準(zhǔn)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要注意的第二個法律問題是，被轉(zhuǎn)讓的土地屬于國有資產(chǎn)的，需履行相關(guān)的法定審批、資產(chǎn)評估和公開交易程序。比如，須取得國有資產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，并進(jìn)行依法評估和依法在土地交易中心進(jìn)行公開交易等，否則土地轉(zhuǎn)讓無效。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要注意的第三個法律問題是，轉(zhuǎn)讓土地是否存在閑置風(fēng)險，以及閑置風(fēng)險的處理。若轉(zhuǎn)讓土地存在閑置風(fēng)險，我們一定要去了解是政府原因造成的，還是轉(zhuǎn)讓方自身原因造成的。

若是政府原因造成的土地閑置，我們需要轉(zhuǎn)讓方出示相關(guān)證明文件，并要求轉(zhuǎn)讓方促成有關(guān)政府部門，形成處理土地閑置的相關(guān)會議紀(jì)要，以規(guī)避土地閑置的風(fēng)險。

若是轉(zhuǎn)讓方自身原因造成的土地閑置，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，土地閑置滿一年不滿兩年的，應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)日后被處罰的土地價款20％的土地閑置費(fèi)；土地閑置滿2年的，如轉(zhuǎn)讓方無法獲得國土部門批準(zhǔn)延期動工的批復(fù)，且轉(zhuǎn)讓方也無相關(guān)保證的，因土地存在隨時被政府無償收回的風(fēng)險，公司應(yīng)謹(jǐn)慎購買該土地。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要注意的第四個法律問題是，劃撥土地的轉(zhuǎn)讓，需要走相關(guān)的法律程序。劃撥土地不能直接進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)市、縣政府審批，重新收回招拍掛出讓或補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要注意的第五個法律問題是，土地已抵押的處理。擬受讓的土地，如果已抵押，在相關(guān)抵押擔(dān)保協(xié)議中，一般會約定不允許轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)讓需經(jīng)抵押權(quán)人同意。因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，我們需跟抵押權(quán)人溝通協(xié)商，取得其同意，否則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，有可能辦理不了過戶手續(xù)。

好了，今天我們就談到這里。友友覺得對這篇文章感興趣，請關(guān)注并點(diǎn)個贊，在此老潘一并謝謝了。