作者：李國(guó)鵬律師

案例類別：房地產(chǎn)|土地使用權(quán)|集體土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓糾紛

案例名稱：哈爾濱市道外區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)人民政府與哈爾濱市華利爾化工經(jīng)銷有限公司合同糾紛一審、二審、再審案

案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

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評(píng)析焦點(diǎn)：集體土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓行為有效還是無(wú)效？

一、案情簡(jiǎn)述

哈爾濱市華利爾化工經(jīng)銷有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華利爾公司”）與哈爾濱市道外區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱“團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府”）集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案：

2018年7月26日，一審法院黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院作出(2017)黑01民初438號(hào)《民事判決書》：

2019年11月25日，二審法院黑龍江省高級(jí)人民法院作出(2018)黑民終728號(hào)《民事判決書》；

2020年10月20日，再審法院最高人民法院作出(2020)最高法民申4021號(hào)《民事裁定書》。

二、法院觀點(diǎn)簡(jiǎn)述

一審法院觀點(diǎn)：

原文摘錄“關(guān)于案涉協(xié)議效力問(wèn)題。對(duì)此，首先需要確定案涉土地轉(zhuǎn)讓時(shí)的性質(zhì)和使用用途。在團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府為華利爾公司出具的涉案土地情況說(shuō)明中體現(xiàn)案涉土地為“閑置廢棄地（為深坑荒地，無(wú)法種植農(nóng)作物與植物）"，在團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)紅利村民委員會(huì)出具的案涉土地情況說(shuō)明中體現(xiàn)“出售時(shí)此地塊為深3米的水坑"。這兩個(gè)情況說(shuō)明互相印證，能夠證明案涉土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)系閑置廢棄地。其次，需要確定案涉協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利的性質(zhì)。在協(xié)議書首部載明“雙方經(jīng)充分協(xié)商，就甲方權(quán)屬位于哈爾濱市××鎮(zhèn)紅利村紅利小學(xué)門前一塊（長(zhǎng)217米、寬140米）面積為30,380平方米的土地有償轉(zhuǎn)讓給乙方使用"，此內(nèi)容表明團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府向華利爾公司有償轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)，而非所有權(quán)。綜合以上兩點(diǎn)，可以認(rèn)定團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府將案涉閑置廢棄地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給華利爾公司。第三，關(guān)于團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓案涉土地的問(wèn)題。案涉土地歸團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)紅利村所有，因紅利村拖欠修路款，團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府與紅利村達(dá)成協(xié)議，約定雙方均有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓案涉土地，所得土地轉(zhuǎn)讓款用于償還修路欠款。團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府依此約定將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給華利爾公司并不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效。”

二審法院觀點(diǎn)

原文摘錄：“關(guān)于《協(xié)議書》效力的問(wèn)題。本案雙方當(dāng)事人簽訂《協(xié)議書》，約定轉(zhuǎn)讓案涉土地使用權(quán)并實(shí)際履行，導(dǎo)致土地使用權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化，即由農(nóng)村集體土地變?yōu)楣I(yè)建設(shè)用地，但雙方均未舉證該土地已經(jīng)政府有關(guān)部門的法定審批手續(xù)，故該《協(xié)議書》約定的內(nèi)容違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效，一審法院認(rèn)定合同有效錯(cuò)誤，本院予以糾正?！?/p>

再審法院觀點(diǎn)

原文摘錄：“因《協(xié)議書》約定將紅利村集體土地轉(zhuǎn)讓給華利爾公司，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，原審法院認(rèn)定無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任"。相較于被招商引資的企業(yè)華利爾公司，團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)更為清楚案涉土地的性質(zhì)、權(quán)屬、土地規(guī)劃及審批等情況。原審法院認(rèn)定團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府對(duì)因合同無(wú)效給華利爾公司造成損失承擔(dān)80%的責(zé)任，并無(wú)不當(dāng)。團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)政府主張華利爾公司應(yīng)對(duì)土地權(quán)屬問(wèn)題造成的損失自行承擔(dān)責(zé)任的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛桑狈κ聦?shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采信?！?/p>

三、法律評(píng)析：

對(duì)一審法院觀點(diǎn)的評(píng)析：

案件涉及到農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，這是憲法確立的，是我國(guó)土地制度的核心。關(guān)于土地的所有權(quán)、使用權(quán)、用途管制、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等問(wèn)題，均在我國(guó)《土地管理法》中有嚴(yán)格規(guī)定。因此，在對(duì)涉案《協(xié)議書》（實(shí)質(zhì)為農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）效力認(rèn)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)涉案土地的所有權(quán)性質(zhì)即是否是集體所有？是農(nóng)用地還是建設(shè)用地的用途性質(zhì)？是否涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)？這些關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)定。然后再結(jié)合《土地管理法》中集體土地使用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等規(guī)定及合同法律中的效力性規(guī)定，來(lái)認(rèn)定案涉行為是否違反效力強(qiáng)制性規(guī)定。而后再依據(jù)合同法律制度規(guī)定，對(duì)無(wú)效法律后果或有效法律后果作出處理。然而遺憾的是，一審法院在對(duì)《協(xié)議書》效力認(rèn)定時(shí)，僅引述了案件事實(shí)，對(duì)十分重要的關(guān)系到轉(zhuǎn)讓行為效力相關(guān)法律條款都沒有適用并結(jié)合事實(shí)進(jìn)行裁判說(shuō)理，進(jìn)而最終導(dǎo)致對(duì)《協(xié)議書》的效力認(rèn)定出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤。

對(duì)二審法院觀點(diǎn)的評(píng)析：

二審法院對(duì)《協(xié)議書》效力認(rèn)定時(shí)，敏銳地抓住了案件焦點(diǎn)問(wèn)題即：農(nóng)村集體土地與工業(yè)建設(shè)用地問(wèn)題。二審法院原文表述是“由農(nóng)村集體土地變?yōu)楣I(yè)建設(shè)用地，但雙方均未舉證該土地已經(jīng)政府有關(guān)部門的法定審批手續(xù)，故該《協(xié)議書》約定的內(nèi)容違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效”。二審法院看到了案涉土地從農(nóng)村集體土地通過(guò)協(xié)議書形式變?yōu)楣I(yè)建設(shè)用地系違反土地管理法效力強(qiáng)制性規(guī)定的焦點(diǎn)問(wèn)題，并且在判決后文綜述中列出了具體適用的法律條文為《土地管理法》第六十三條。相較于一審法院，二審法院說(shuō)到了問(wèn)題本質(zhì)，對(duì)關(guān)鍵事實(shí)進(jìn)行了明確認(rèn)定，且引用了具體法律條文。

但不足的是，二審法院沒有在判決法院認(rèn)為部分就案件事實(shí)直接引用《土地管理法》第六十三條的具體規(guī)定進(jìn)行裁判說(shuō)理，使得法院認(rèn)為部分稍顯籠統(tǒng)、說(shuō)理不足。另，原文“由農(nóng)村集體土地變?yōu)楣I(yè)建設(shè)用地”的表述，也存在含糊不清之嫌。農(nóng)村集體所有表述的是土地所有權(quán)問(wèn)題，而工業(yè)建設(shè)用地表述的是土地用途問(wèn)題，兩者并列表述顯得邏輯模糊。事實(shí)上，并不是所有集體土地都不可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，集體土地根據(jù)其用途可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。使用集體建設(shè)用地的法定用途有且只有三種（2020年1月1日實(shí)施修正后的土地管理法后用途有擴(kuò)展）：村民住宅建設(shè)、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施與公益事業(yè)。除該三種用途外，要作為建設(shè)用地則要通過(guò)征收程序?qū)⒓w土地變?yōu)閲?guó)有土地，而后通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓取得使用權(quán)。不論是集體土地法定用途下的建設(shè)用地，還是國(guó)有土地下的建設(shè)用地，涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為建設(shè)用地的，都必須必須必須要有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，政府部門擅自批準(zhǔn)用地或企業(yè)個(gè)人擅自用地的，都屬嚴(yán)重違法行為。

對(duì)再審法院觀點(diǎn)的評(píng)析：

再審法院對(duì)《協(xié)議書》效力的原文表述是“因《協(xié)議書》約定將紅利村集體土地轉(zhuǎn)讓給華利爾公司，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，原審法院認(rèn)定無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。”即關(guān)于效力認(rèn)定方面，最高人民法院認(rèn)可二審法院的效力認(rèn)定。作為再審案件，最高人民法院主要是對(duì)再審申請(qǐng)人提出的再審事由是否符合法定再審事由進(jìn)行審查，無(wú)可厚非。但筆者認(rèn)為，最高人民法院的裁定或判決對(duì)司法實(shí)踐具有重大指導(dǎo)意義。因此，最高人民法院在判決或裁定的法院認(rèn)為部分，要么對(duì)不屬于再審事由的內(nèi)容不做表述，要表述則要進(jìn)行極具說(shuō)服力的詳盡的裁判說(shuō)理。本案中，最高人民法院對(duì)《協(xié)議書》效力認(rèn)定方面的表述則顯得太為簡(jiǎn)要。筆者認(rèn)為最高人民法院應(yīng)該進(jìn)行更為詳細(xì)具體的裁判說(shuō)理更為合宜。

四、其它

結(jié)語(yǔ)：本案例涉及的農(nóng)村集體所有的土地在不符合土地管理法規(guī)定的三種法定用途且未經(jīng)嚴(yán)格的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的情況下，將集體土地流轉(zhuǎn)到企業(yè)手中，最終被認(rèn)定無(wú)效。

建言：農(nóng)村集體土地的使用、轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題受到《土地管理法》的嚴(yán)格限制，不論是個(gè)人還是企業(yè)在涉及集體土地交易時(shí)都要慎之又慎。

聲明：本案例評(píng)析僅供閱讀交流，不代表具體個(gè)案的法律意見、建議或決策依據(jù)。如您需要法律建議或其他專業(yè)分析，請(qǐng)與本文作者聯(lián)系。