11月25日，華潤置地（01109.HK）發(fā)布旗下物業(yè)公司華潤萬象生活（01209.HK）在港交所主板獨立上市的招股書，招股時間11月25~12月1日，一手入場費4460港元，預(yù)計12月9日在港交所掛牌交易，股份代碼01209。以下是這只新股的IPO分析：
華潤萬象生活
1、招股信息：
2、新股簡介
所屬行業(yè)：物業(yè)管理
公司簡介及行業(yè)地位：中國領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)供應(yīng)商。截至2020年6月30日，公司提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約106.6百萬平方米，公司提供商業(yè)運營服務(wù)的購物中心建筑面積約5.6百萬平方米。
根據(jù)弗若斯特沙利文報告：
? 按2019年中國所有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)收入計算，排名第五；
? 按2019年中國所有購物中心運營服務(wù)供應(yīng)商的購物中心物業(yè)管理服務(wù)收入計算，排名第二；
? 按2019年所有在中國的購物中心運營服務(wù)供應(yīng)商在中國所管理的重奢購物中心數(shù)目計算，排名首位；
? 按2020年上半年中國所有購物中心運營服務(wù)供應(yīng)商的購物中心運營服務(wù)市場總收入計算，排名第二。
3、盈利業(yè)績
收入主要來源：華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業(yè)和聯(lián)營公司）為公司的前兩大客戶，所貢獻收入合共分別占2017年、2018年、2019年與截至2020年6月30日止六個月總收入的31.2%、32.2%、 32.3%及36.0%。
不同客戶類型及主要業(yè)務(wù)模式收入占比：
來源于獨立第三方的住宅業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，占總收入的比重高達40%~50%左右，但近3年有下降趨勢。來源于華潤集團及華地置業(yè)的商業(yè)運營及其它物業(yè)管理服務(wù)的收入占比，在2020年上年半提升明顯。
不同報告期內(nèi)收入總額&凈利潤總額：
2017、2018、2019年報告期內(nèi)收入年復(fù)合增長率：37%
1）其中18年、19年、20年上半年，收入增長率分別為41.61%、32.41%、18.68%。
2）其中18年、19年、20年上半年，凈利潤增長率分別為8.90%、-13.71%、76.14%。
總體來看，相較于恒大物業(yè)，華潤萬象生活的收入和凈利潤都增長比較乏力，優(yōu)勢則是外拓業(yè)務(wù)收入占比更高。
附綜合全面收益報表：
近2年華潤萬象生活經(jīng)營現(xiàn)金流仍為負數(shù)，2020年現(xiàn)金流負流入雖有下降趨勢，但仍為負數(shù)。
附合并現(xiàn)金流量表：
據(jù)招股書說明，截至2020年6月30日止六個月，公司錄得經(jīng)營現(xiàn)金流出凈額，主要有以下原因：
(i)開始商業(yè)化的商業(yè)運營服務(wù)使貿(mào)易應(yīng)收款項增加
(ii)于一年中上半年的物業(yè)管理費收繳率與全年相比較低
(iii)應(yīng)付薪金款項及代供應(yīng)商收取款項使其他應(yīng)付款項及應(yīng)計費用減少。全球發(fā)售后，我們擬以業(yè)務(wù)經(jīng)營所得現(xiàn)金連同全球發(fā)售所得款項凈額撥付日后資金需求。日后我們打算通過增強及時（尤其是一年中上半年）收取貿(mào)易應(yīng)收款項的能力改善經(jīng)營現(xiàn)金流出凈額狀況。
(i)隨著我們不斷擴展業(yè)務(wù)規(guī)模、加強營運效率及提升盈利能力而自業(yè)務(wù)經(jīng)營產(chǎn)生的資金；
(ii)減少應(yīng)付關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)付款項等方式確保我們的營運資金充足。
公司招股意圖很明顯，我就是想要解決目前的現(xiàn)金流問題，以改善現(xiàn)在的現(xiàn)金流出凈額狀況。但是市場還買不買賬，就很難說了。
4、發(fā)行估值
本次IPO，華潤萬象生活準備發(fā)行5.5億股，招股價18.60~22.30港元/股，預(yù)計募集資金102.3~122.65億港元。
計算公式：
募集資金=發(fā)行股價數(shù)量*每股價格
5.5億股*18.60港元=102.3億港元
5.5億股*22.30港元=122.65億港元
根據(jù)公司招股說明書披露，本次發(fā)行股份占公司全球發(fā)售后總股本的25%，因此，估算出公司IPO估值為409.2~490.6億港元，若以中間價計算，發(fā)行市值在450億港元左右，預(yù)計將會從全球發(fā)售收取所得款項凈額約110.047億港元。
市值計算公式：
新股市值=（新發(fā)行股份總數(shù)+已發(fā)行的股份數(shù)）*上市后每股價格
102.3億/0.25=409.2億港元
122.65億/0.25=490.6億港元
華潤萬象生活2019年凈利潤3.65億人民幣，折合港幣約4.3億港元，若按2019年的凈利潤來預(yù)估，對應(yīng)PE值約為104.47倍。華潤萬象生活2020年上半年利潤3.39億人民幣，全年預(yù)計在6.78億人民幣（7.99億港幣）左右，若按2020年的凈利潤預(yù)估，對應(yīng)PE值約56.29倍。
PE=發(fā)行市值/年度凈利潤預(yù)估
450億港元/4.30億港元（2019年）=104.57倍
450億港元/7.99億港元（2020年）=56.29倍
450億港元/9.19億港元=48.95倍
在港股39家已經(jīng)上市的物業(yè)管理服務(wù)公司中，保利物業(yè)與公司規(guī)模最為接近。截至2020年11月25日，保利物業(yè)公司市值為296.03億港元。
2019年，保利物業(yè)收入59.67億元，同比增長41.08%，凈利潤5.03億元，同比增長49.73%。若按2019年的凈利潤來預(yù)估對應(yīng)PE值約為49.92倍。2020年上半年，保利凈利潤約為4.11億元，較2019年同期增長約28.0%，全年凈利潤預(yù)估8.22億元。若按2020年的凈利潤預(yù)估，對應(yīng)PE值約為30.55倍。
以2019年凈利潤來看，華潤萬象生活比保利物業(yè)的估值貴了一半多。即使以2020年最新凈利潤來預(yù)估，PE值依然貴了26倍左右。估值對比圖如下所示：
對比今年上市的同行業(yè)物業(yè)股最新靜態(tài)市盈率（PE），華潤萬家也相對偏貴：
5、風險因素
? 公司業(yè)務(wù)的成功取決于整體經(jīng)濟及市況。
?公司的商業(yè)運營服務(wù)作為獨立業(yè)務(wù)的經(jīng)營期相對較短，難以衡量前景或預(yù)測日后的業(yè)績。
??公司未能維持增長及盈利能力可能對公司的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績有重大不利影響。
??公司未必可按計劃或理想的進度或價格取得新服務(wù)合同。
??公司維持或提升現(xiàn)有盈利水平的能力取決于我們能否控制經(jīng)營成本，特別是員工成本及分包成本。
??公司大量服務(wù)合同終止或不續(xù)期或會對公司的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績有重大不利影響。
??公司營業(yè)記錄期間的大部分收入來自為華潤集團及華潤置地所開發(fā)和╱或擁有的物業(yè)提供服務(wù)。
6、募集資金用途
? 所得款項凈額約60%或6,602.8百萬港元，用于擴大物業(yè)管理和商業(yè)運營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略投資和收購。
? 所得款項凈額約15%或1,650.7百萬港元，用于提供增值服務(wù)和本行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資；
? 所得款項凈額約15%或1,650.7百萬港元，用于投資信息技術(shù)系統(tǒng)和智能化社區(qū)；
? 所得款項凈額約10%或1,100.5百萬港元，用于營運資金及一般公司用途。
6、一手中簽率
華潤萬象生活?：香港公開發(fā)售2750萬股，每手200股，合計13.75萬手，在不啟動回撥的情況下，甲乙組各獲配68750手。
華潤萬象生活初步預(yù)計申購人數(shù)會在5萬左右，預(yù)計一手中簽率100%。
7、申購建議
華潤萬象生活發(fā)行估值偏貴，加上近期還有更好的打新選擇，小白個人不會重點參與華潤萬象生活。部分賬戶現(xiàn)金摸一手，以示參與。
近兩周新股會比較多，京東健康、藍月亮都要來了。華潤萬象生活12月1日截止認購（部分券商可能提前），如果搏冷申購，可以等最后一兩天再做決定，看市場情緒及申購熱度再決定是否參與。
記得多給小白的文章點贊分享，小白才有動力輸出更多這方面的內(nèi)容哦~
關(guān)注星標【小白打個新】公主號，不錯過任何一條打新消息，還可以申請加入打新股交流Qun~
