拙文《爺爺賣給孫女的房子出事了》，依據(jù)真實的案例、參考該案判決書而編寫。文中所講的主要事實真實，個別情節(jié)虛構(gòu)。

《爺》文講述的案例，涉及當(dāng)前熱門法律問題，在此啰嗦幾句。

一、直系親屬之間房屋買賣性質(zhì)的認定

前些日子，抖音上的《天價餃子》引人注目。視頻中王大律果然了的，鐺鐺鐺……口若懸河、一瀉千里，干脆利索地把奶奶賣房給孫子，以及遺產(chǎn)繼承的法律關(guān)系解讀得一清二楚?？催^后，默默點頭稱贊:這頓餃子確實值得二百萬。

“這個抖音厲害，又要開始忙了。”心下里想到。

果不其然，第二天開始，一些看過《天價餃子》抖音的朋友、朋友的朋友，轉(zhuǎn)彎抹角找來咨詢?？趶酱篌w一致:1.怎樣解決直系親屬之間買賣形式的房產(chǎn)贈與而引發(fā)的糾紛。2.怎樣起草、簽署“放棄賣房交易中房價款的聲明”。

來訪者中，不乏焦急之人。交談過程中常被來電打斷，不好意思地對著電話作解釋?？磥?，電話那端的人已經(jīng)等得不耐煩了。

“抖音《天價餃子》講得挺好的，建議采取的措施也不錯。只不過，他講的只是事情的前半段。如果賣房子給孫子的爺爺奶奶去世了，咋辦？這個就沒有涉及到。這時，恐怕就要打官司解決了，這就是問題的后半段?！笔紫龋矒嶂鴣碓L者，之后，從頭說起。

在我國，父母把房子賣給子女，姥姥姥爺把房子賣給外孫子女，這種事情很常見。不過，這種“買賣”并不帶有商品交換的真實意圖，很少有父母、爺爺奶奶真心向子女或者第三代索要購房款。他們不過是借用買賣的形式把房屋贈與后人，目的就是為了獲得房屋的后人，將來處分房屋時可以少交稅。

“不給晚輩添麻煩”是許多長輩固守的觀念。因此，我國民間習(xí)俗中，一般家庭的父母子女等直系親屬之間，少有真實的房屋買賣交易。即便簽署了房屋買賣合同，也不會有人真正履行支付購房款的義務(wù)，幾乎都是長輩把房屋等財產(chǎn)無償?shù)馁浥c晚輩。

另外，法律并不強制違約方必須履行合同約定的義務(wù)。作為出售房屋的父輩，不向晚輩追索售房款，徹底放棄合同中約定的權(quán)利，這事兒任何人都干涉不著。只要這是父輩真實的意思表示，理應(yīng)得到法律的認可與支持。

當(dāng)然，這種買賣形式掩蓋下的房產(chǎn)贈與行為，并沒有損害國家利益。試想，目前的房產(chǎn)贈與無需繳納所得稅。然而，雙方卻按照房產(chǎn)買賣的規(guī)定繳納各種稅費，這個，是不是多為國家做了貢獻。

司法實踐中，法院審理的房產(chǎn)繼承案件，不乏綜合考量案情后出具判決書，確認父輩與晚輩之間的房屋買賣實為房產(chǎn)贈與。所以，有證據(jù)證明父母子女、孫子女之間名為房屋買賣，實為房屋贈與的，一般情況下合同中的購房款不會認定為長輩的遺產(chǎn)，而是按照房產(chǎn)贈與處理。

二、房產(chǎn)登記在誰的名下就是誰的

本案中，小李一直認為:爺爺名下的房產(chǎn)是單位分配的住房，盡管爺爺再婚后購買了該住房，但房產(chǎn)證上寫的只有爺爺一個人的名字。所以，這套房產(chǎn)與后奶奶無關(guān)。正是這樣的錯誤觀念，致使?fàn)攤z辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，根本就沒有想到應(yīng)當(dāng)有奶奶本人的簽名。

當(dāng)然，可能奶奶的意識中，這套房產(chǎn)確實也與她無關(guān)。在我國，許多家庭的房產(chǎn)都登記在男主人一個人的名下，甚至有不少的女主人都認為這是老公家的與己無關(guān)。

小李沒有解釋為什么老李在過戶登記手續(xù)中，選填了“未婚”。這個選項與事實不符，甚至涉嫌隱瞞事實騙取辦理過戶登記手續(xù)。后來的訴訟中，老李犯下的這個低級錯誤，是法官確認老李與小李之間的房屋買賣合同，侵害共有人奶奶的權(quán)利而無效的主要原因之一。

夫妻關(guān)系存續(xù)期間，任何一方獲得的財產(chǎn)如無特殊規(guī)定均為夫妻共同財產(chǎn)。這個原則適用房產(chǎn)買賣、贈與，以及繼承等所有場合。爺爺賣給孫女的房產(chǎn)是其婚后購買，盡管購買的是其單位分配的住房，盡管房產(chǎn)證僅寫有爺爺一人的名字，但該房產(chǎn)仍然屬于爺爺與奶奶的夫妻共同財產(chǎn)。依法律規(guī)定，未經(jīng)奶奶同意，爺爺無權(quán)單方處分。

爺爺之所以在登記手續(xù)中選填“未婚”，應(yīng)當(dāng)不是故意所為。一來爺爺乃知名專家，知書達理，而非作科犯奸之徒。二來爺爺定是大男子主義者，一貫認為這房子肯定是他一個人的，與老婆子無關(guān)。三來把房子給孫女奶奶并不反對，一直都是同意的啊，過戶那天奶奶不也到了現(xiàn)場嗎。當(dāng)然，最后一點，那天沒有帶結(jié)婚證可能也是一個原因。想想也有可能，八十多歲的老人把自己的房子過戶給孫女，干嘛還要帶著自己的結(jié)婚證，有意思嗎？

不過，這些都是作為被告的爺爺、孫女方面的認識，并不代表法官的看法。

三、本案中雙方爭議的焦點到底是什么

爺爺把房子過戶給孫女是否得到奶奶的同意，是本案的爭議焦點。

如小李所述，奶奶一直同意從未反對，而且，辦理過戶時還在現(xiàn)場。小李自結(jié)婚以來就在該房屋居住已經(jīng)十多年，即便過戶后的幾年里，奶奶從未以任何方式對此表示不滿?；趯π±钇沸械牧私猓详愅耆嘈判±钫f的是實話。當(dāng)然，這也是小李死活不服法院判決的根本原因。小李一直幻想著與奶奶見上一面，她覺得慈祥的奶奶怎么也不會當(dāng)著她的面繼續(xù)扯謊吧。

看來，這個想法很幼稚。法庭上，證據(jù)為王，一切以證據(jù)為準(zhǔn)。奶奶再慈祥，可她就是不見你，又如何。而且，即便見了也不會向著小李說話，畢竟她與奶奶沒有真正的血緣關(guān)系。

“我相信你說的就是事實，但是，沒有任何的證據(jù)來證實。我非常非常同情你，但也不得不這樣來判決?！边@是法官的真心話，作為整天審理各種奇葩案件，接觸各色人等的專業(yè)審判人員，完全有能力鑒別事實真相。然而，誰也不能在沒有任何證據(jù)的情況下，僅憑自己的推斷來做出裁決。法官的話真誠且無奈，你能說這樣的判決不公正嗎？

現(xiàn)實中，類似小李的遭遇與訴訟結(jié)果雖比例不是很高，但也不是絕無僅有。

善良的人們，做事之前還是要考慮周全。想想就覺得冤屈，奶奶就在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的現(xiàn)場，讓她簽字真的就節(jié)省了很多資源、真的很困難，是嗎？

四、訴訟中，小李把爭訴房屋賣了

小李窩了一口氣，法庭對事實的認定與實際情況不符，但卻拿不到證據(jù)。奶奶干脆不出庭，任你說什么就是咬定爺爺賣房她不知情、不同意。為此，小李一怒之下便把房子賣了。這個不難，房本上現(xiàn)在寫的就是小李一個人的大名，只要小李的老公配合一下，位于長安街邊上的房子很容易出手。

可別小看出售爭訴房屋這個事兒，一旦實施正在進行的訴訟便無法繼續(xù)下去。你想啊，涉案房屋已經(jīng)不存在了，奶奶要求撤銷老李與小李之間房屋買賣合同的官司還怎么打？而且，離婚與侵權(quán)案件不能合并審理，作為原告的奶奶不得不申請終止本案的訴訟，另行提起訴訟。事實上，本案在二審時，因涉案房屋所有權(quán)已經(jīng)易主而被法官判決終結(jié)審理。

然而，親屬之間的房屋買賣合同通常都會填寫政府最低指導(dǎo)價，遠遠低于市場實際交易價。老李與小李之間的房屋買賣價格，肯定遠低于小李實際把房子賣給他人的價格。而且，如果小李把賣房款以現(xiàn)金方式交給老李，哪里還有證據(jù)證明老李拿到了那筆錢，老張憑什么要來分一半？這回，慈祥的老奶奶也嘗到?jīng)]有證據(jù)證明事實的苦果吧！

況且，八十多歲的老人打離婚官司，能離不能離也不是一件簡單的事兒。特別是一旦訴訟中突發(fā)意外都將出現(xiàn)另外一種結(jié)果。

顯然，小李的做法是律師的主意，這個律師可不簡單。

《爺爺賣給孫女的房子出事了》一文，含有不少的法律知識，給人以提示、啟發(fā)。作者編寫故事呈現(xiàn)給讀者的同時，已經(jīng)編入相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)的教案，希望有益于受眾者的思考。