有房，本是一件開心的事，但是如果欠一屁股債，馬上要逾期了或者已經(jīng)逾期了，這就讓很多人焦慮了，擔(dān)心房子會(huì)不會(huì)被法拍，讓家人無(wú)家可歸。
很多人說(shuō)把房子賣掉或者轉(zhuǎn)走就行了，事實(shí)是你們想的太簡(jiǎn)單了，這個(gè)問(wèn)題很多客戶都咨詢過(guò)我，大致說(shuō)下為什么難有幾個(gè)原因，某些人可以對(duì)號(hào)入座下：
① 房子剛買，手續(xù)、房本這些都不全，做不了抵押，也難賣出去；
② 降價(jià)厲害，房子不咋樣，賣不出去，或者短期賣不出去；
③ 已經(jīng)做了抵押，沒(méi)什么空間不好賣；
④ 最最重要的一點(diǎn)，很多人負(fù)債都是瞞著另一半，直到快逾期或者已經(jīng)逾期了另一半才知道，如果是夫妻共有房，做抵押也好，賣也好，都需要雙簽，這就導(dǎo)致很多人根本來(lái)不及處理房子，就已經(jīng)逾期了。
第4點(diǎn)是最重要的，接觸過(guò)這么多債務(wù)重組客戶，如果有房，在沒(méi)有逾期之前，但凡有點(diǎn)辦法能搞到錢，都已經(jīng)被榨干了，獨(dú)有房，但凡能抵押的基本都抵押了，夫妻共有房，銀行抵押不了，有些就拿去做私人抵押了。所以，真到快逾期了，很多人的房子是很難快速賣掉的。
言歸正傳，扯太遠(yuǎn)了。
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今天聊的話題是：如果逾期了，夫妻共有房會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制法拍？
先說(shuō)個(gè)真實(shí)故事：
忘了客戶顧先生是幾月找我的了，顧先生是在蘇州，一個(gè)民營(yíng)單位上班，已婚，有一套夫妻共有房，當(dāng)時(shí)負(fù)債有點(diǎn)高，馬上要逾期了，問(wèn)能不能做債務(wù)重組，因?yàn)槭瞧胀▎挝?，?fù)債又高，就做不了重組。
當(dāng)時(shí)也聊到顧先生的負(fù)債他老婆是不知道的，我就建議他盡快坦白，馬上要逾期了，遲早得知道，另外房子也得盡快處理。
過(guò)了一個(gè)月，顧先生就和我說(shuō)，為了保住房子選擇離婚了，凈身出戶，把房子產(chǎn)權(quán)歸他老婆，也拿到了離婚協(xié)議書，問(wèn)我是不是這樣，房子就不會(huì)被法拍了。。。。。。
顧先生的做法從男人角度講，雖然負(fù)債瞞著老婆不對(duì)，但至少最后也是體現(xiàn)出男人的擔(dān)當(dāng)，想保住這個(gè)家。
為了保住房子，我相信不止顧先生一個(gè)人選擇了離婚這種辦法，那這種辦法是否可??？到底什么情況下夫妻共有房會(huì)被強(qiáng)制法拍？
# 哪些房子不能被法拍 #
首先得強(qiáng)調(diào)一下，“欠債還錢，天經(jīng)地義”，你有房，說(shuō)明有資產(chǎn)，法律為了保證債權(quán)人的權(quán)益，強(qiáng)制執(zhí)行 被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)是基本原則，從道理上講也是對(duì)的。
但是也有例外，存在一些特定情況，即使被執(zhí)行人名下有房產(chǎn)，也可能不會(huì)被法院受理：
1、房產(chǎn)無(wú)產(chǎn)證等不具備拍賣條件
像農(nóng)村自建房或者“小產(chǎn)權(quán)房”這些沒(méi)有產(chǎn)證的房子，無(wú)法確定其權(quán)屬關(guān)系，也無(wú)法進(jìn)行正常的市場(chǎng)交易，不具備拍賣條件，法院通常不會(huì)對(duì)這種房產(chǎn)進(jìn)行處置。
2、雖然有產(chǎn)證，但是房產(chǎn)價(jià)值過(guò)小
法律不僅要維護(hù)債權(quán)人的權(quán)利，也要保障債務(wù)人的基本生存權(quán)利。唯一住房就很有可能涉及到債務(wù)人的基本生存權(quán)利， 所以最高院規(guī)定了唯一住房面積如果超過(guò)了最低生活標(biāo)準(zhǔn)（當(dāng)?shù)亓夥勘Ｕ厦娣e），或者從拍賣款預(yù)留5到8年租金，滿足其中一個(gè)條件就可以拍賣，反之就不能拍賣。
這里面有兩點(diǎn)，分開來(lái)說(shuō)。
① 唯一住房面積如果低于最低生活標(biāo)準(zhǔn)，就不能被拍賣
關(guān)于最低生活標(biāo)準(zhǔn)，即廉租房保障面積，各個(gè)地方的標(biāo)準(zhǔn)有所不同，大致是在20平方米左右，簡(jiǎn)單說(shuō)，如果債務(wù)人唯一住房面積超過(guò)了20平方米，就可以成為可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，如果沒(méi)有超過(guò)20平方米，法院是可以不拍賣這個(gè)房子的。
涉及夫妻共同房產(chǎn)，廉租房保障面積就要疊加，按兩個(gè)人算，在40平方米左右。
在內(nèi)地，20平方米以下的房子還是比較少見的，香港可能會(huì)多一點(diǎn)，但是如果是夫妻共有房，按40平方算，那有些房子就滿足了，特別是一些公寓，差不多都是這個(gè)面積，那就不能拍賣。
有人說(shuō)我的是商鋪，面積才10個(gè)平方，是不是也不能拍賣？大哥， 商 鋪不是住房，它不是生活必需的，因此是不符合的。
② 從拍賣款預(yù)留5到8年租金
這一點(diǎn)也是法律對(duì)債務(wù)人基本生活的一種保障，意思是會(huì)從房子的拍賣款中預(yù)留5-8年的租金給負(fù)債人作為租房使用。 單身 負(fù)債人 是單人間的租金標(biāo)準(zhǔn)，夫妻就可以是一居室的租金標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)然，上面說(shuō)的前提是房產(chǎn)價(jià)值跟預(yù)留租金之間不能差的太懸殊，要是40平的房子價(jià)值在數(shù)百萬(wàn)以上，預(yù)留租金只要一二十萬(wàn)，肯定也可以拍賣。如果房子價(jià)值也就是一二十萬(wàn)，這種可以不拍賣。
舉個(gè)例子：
張三和李四是一對(duì)夫妻，他們的唯一住房面積為45平米，市場(chǎng)價(jià)值300萬(wàn)。 因?yàn)閺埲墓酒飘a(chǎn)，他們欠下了巨額債務(wù)。 法院在考慮是否拍賣這套房子時(shí)，首先計(jì)算了最低生活標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)留租金。 最終，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)留租金，法院決定拍賣這套房子，但同時(shí)確保了張三和李四在拍賣后有足夠的資金租賃合適的住房。
3、房產(chǎn)價(jià)值雖大，但有抵押，抵押金融大于目前的房產(chǎn)價(jià)值
抵押權(quán)人作為優(yōu)先受償權(quán)人，如果拍賣的錢還無(wú)法覆蓋執(zhí)行費(fèi)用及目前抵押金額， 稱為無(wú)益拍賣，法院通常不會(huì)強(qiáng)制拍賣該房產(chǎn)。
特別是現(xiàn)在房子降價(jià)厲害，比如負(fù)債人的房子目前估值100萬(wàn)，但是還欠銀行抵押80萬(wàn)，法拍價(jià)格大致在房子估值的6-8成，也就是能拍個(gè)60-80萬(wàn)，還不算各種執(zhí)行費(fèi)用，這種法院肯定也不會(huì)吃飽了撐的沒(méi)事干。
4、房產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)超申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)
當(dāng)被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)時(shí)，比如欠款只有10萬(wàn)，房子值100萬(wàn)，因?yàn)?0萬(wàn)欠款拍賣房子，顯然也不太合理，在法律上就是按照比例原則房產(chǎn)就不適合執(zhí)行，款項(xiàng)就要從其他地方執(zhí)行到位。
看完之后，大家應(yīng)該清楚哪些房子會(huì)被強(qiáng)制法拍，哪些房子不能法拍，其實(shí)像顧先生選擇離婚的方式來(lái)保房子，就是想利用第一點(diǎn)，無(wú)法確定房子產(chǎn)權(quán)歸屬，讓法院無(wú)法法拍他的房子。
