我發(fā)現(xiàn)很多人都有點算不明白賬。起因是我看到有人說“租售比的售，應該按買入價來計算，張三李四在同一套房子上的買入價不同，租售比就不同，因為回報率不一樣”，底下還有一堆人贊同。

我也多次看到網(wǎng)上有這種說法，這是很好笑的。一套100萬買來的房子，能租3萬一年，是正常的，但如果房子漲到了1000萬，還只能租3萬一年，那就是不正常的，得租到25萬或至少20萬一年才是正常的。但如果租售比按買入價來算，那么繼續(xù)租3萬一年才是正常的——如果1000萬的房子只能租3萬一年，那這個房子絕對賣不了1000萬，因為別人為什么傻到來買而不是租？

有人說，我只算我自己，這個房子對我來說每年基于我買它的成本，產(chǎn)出“我可以接受”的資產(chǎn)回報，我就愿意一直留著它——打住，不管你的買入價是多少，它現(xiàn)在賣出去，是實實在在的1000萬，而不是100萬，這是不能視而不見的。

回報率，永遠是當下的資產(chǎn)市值，能產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益，因為它是要和你賣了它以后，放到別的地方去對比的。比如1000萬的房子一年只能產(chǎn)出3萬的現(xiàn)金流，那為什么不賣了它放銀行去吃20萬30萬的現(xiàn)金流呢？傻子才會繼續(xù)用出租的方式，去攢對當下的資產(chǎn)而言幾乎等于沒有的現(xiàn)金流，都抵不上被租客搞壞用舊和逐漸變老的房子折價。

經(jīng)常有人說，房子跌了跟我沒關(guān)系，我15年前買的我慌啥？咋的，你15年前買的，跌掉的不是錢？你100萬買的房子，到過1000萬，現(xiàn)在剩下400萬，你說“我還掙著4倍呢”，這就是自欺欺人了——你原先階層躍升了，現(xiàn)在是硬生生被拉下來了，你上哪兒去掙這600萬？

不管你什么價買的，現(xiàn)在這個資產(chǎn)賣掉能拿到多少錢，你就有多少錢。你隨時可以做兩個選擇，一個是出售，另一個是繼續(xù)持有——繼續(xù)持有的效果等同于已經(jīng)出售再重新買回，因此繼續(xù)持有和“愿意買入”的效果是等同的。所以跌了一大半你能說你沒被套上？你在某年某月某日就是真實地擁有1000萬啊。

房價下跌，租金一定下跌；房價上漲，租金也一定上漲，只是時間有延遲而已——反過來也同理，租金大漲，那么房價也會水漲船高。這種聯(lián)動只會在一定范圍內(nèi)波動，比如1.5%～4%之間，隨著房地產(chǎn)的市場行情，城市級別，以及無風險利率的波動而上下浮動，但基本不會掉出那個區(qū)間——為什么？因為當人們想要住一個房子時，總有買和租兩個選擇，人們永遠會權(quán)衡我“現(xiàn)在”住上，是買劃算還是租劃算。

這就是租售比存在的原因。

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我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。