1、中國(guó)今后十幾年新房的銷售交易量因城市化率增長(zhǎng)放慢、舊城改造總量減少、人均住房面積基本平衡三大原因，會(huì)有一個(gè)比較大的下降。

2、政府注重六個(gè)方面的調(diào)控——推動(dòng)住房雙軌制體系建設(shè)、控制住“三個(gè)”總量、管控好買房家庭的按揭杠桿、管住政府賣地的地價(jià)、管控好房產(chǎn)商買地不能負(fù)債、管好房地產(chǎn)投資占城市固定投資的比例。

3、未來(lái)十年房地產(chǎn)的六個(gè)趨勢(shì)：

第一，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模，今后十幾年每年新房的銷售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開(kāi)始往下，是趨勢(shì)性的總量縮減。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去20年房地產(chǎn)交易總量翻了四番有四大原因。一是城市化；二是舊城拆遷改造；三是住房拆舊改造；四是人均住房面積增加。以上四方面因素在今后十幾年會(huì)逐漸淡出。一是城市化率增長(zhǎng)放慢。在未來(lái)十幾年將從現(xiàn)在的60%大致漲到70%，二是舊城改造總量減少。三是人均住房面積基本不增加。四是住房質(zhì)量提高。

第二，總量萎縮后，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)地區(qū)在哪里？將集中在三大熱點(diǎn)地區(qū)：一個(gè)是中心城市，第二個(gè)就是大都市圈，第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。

第三，關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的判斷，今后十幾年，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率。第一個(gè)原因就是商品的供求關(guān)系。房?jī)r(jià)上升的第二個(gè)原因當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。第三個(gè)原因就是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受外部影響、受匯率影響、受成交購(gòu)買力影響，當(dāng)然也會(huì)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。

第四，今后十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少三分之二以上。中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量是世界之最。

第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的總體負(fù)債率將大幅下降。中國(guó)房地產(chǎn)、房產(chǎn)商的負(fù)債率是世界之最。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，我剛才說(shuō)9萬(wàn)多個(gè)，9萬(wàn)多個(gè)房產(chǎn)商的總負(fù)債率2018年是84%。

第六，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式會(huì)發(fā)生變化。

4、中國(guó)各個(gè)省的省會(huì)城市大體上發(fā)展規(guī)律都會(huì)遵循“一二三四”的邏輯。所謂“一二三四”，就是這個(gè)省會(huì)城市往往占有這個(gè)省土地面積的10%不到，一般是5%—10%；但是它的人口一般會(huì)等于這個(gè)省總?cè)丝诘?0%；它的GDP有可能達(dá)到這個(gè)省總GDP的30%；它的服務(wù)業(yè)，不論是學(xué)校、醫(yī)院、文化等政府主導(dǎo)的公共服務(wù)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場(chǎng)化的服務(wù)業(yè)，一般會(huì)占到這個(gè)省總量的40%。

—《分析與思考：黃奇帆的復(fù)旦經(jīng)濟(jì)課》讀書筆記