夫妻一方簽了賣房合同，另一方反對，合同還有效嗎？


一、案情 　　小王和老李簽訂購房合同，購買小王名下的一套房子，老李付了定金１０萬元，后老李要求小王過戶，因?yàn)樾⊥醯钠拮恿帜巢煌?，小王拒絕過戶。林某更認(rèn)為小王無權(quán)處分屬于夫妻共同財產(chǎn)的房子，所以合同無效。老李則表示房子是登記在小王的名下的，小王應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。
　　二、購房合同無效嗎？ 　　當(dāng)前的主流法律觀點(diǎn)是：夫妻一方以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規(guī)定情形的應(yīng)認(rèn)定有效。 　　《合同法》第五十二條，有下列情形之一的，合同無效：?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；?。ǘ阂獯ǎ瑩p害國家、集體或者第三人利益；?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；?。ㄋ模p害社會公共利益；?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 　　本案中，小王和老李簽訂的購房合同并沒有證據(jù)顯示違反《合同法》第五十二條，購房合同應(yīng)當(dāng)是有效的。
　　三、老李要求小王繼續(xù)履行合同的訴求能得到法院支持嗎？ 　　《合同法》第一百一十條　當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：?。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦?shí)上不能履行；?。ǘ﹤鶆?wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；?。ㄈ﹤鶛?quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。 　　《物權(quán)法》第九十七條　處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（四）項(xiàng)規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。 　　我們從以上法律規(guī)定中不難看出，本案中的購房合同雖然有效，但是作為房子共同共有人的劉某不同意房子轉(zhuǎn)讓，小王并無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房子，屬于《合同法》第一百一十條第（一）項(xiàng)的“法律上不能履行”的情形，老李要求小王繼續(xù)履行合同的訴求不會得到法院的支持。
　　四、老李應(yīng)該怎么辦？ 　　老李可主張解除合同并要求出賣人（小王）承擔(dān)支付違約金或賠償損失的責(zé)任。主張的損害賠償范圍既包括實(shí)際損失，也包括可得利益損失（房屋價格上漲后的增值利益或房屋差價損失）。


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