掌握財(cái)務(wù)力#13
剛好就這次新舊房客轉(zhuǎn)換的經(jīng)驗(yàn)來(lái)跟您做一個(gè)分享。因?yàn)槲叶紩?huì)跟舊房客約定好，如果要退租的話(huà)，都麻煩盡量在一個(gè)月前先通知我，因?yàn)檫@樣也讓我能夠有時(shí)間可以安排后續(xù)的處理，最主要就是排出時(shí)間來(lái)做代看房子跟屋況整理。一般來(lái)說(shuō)，通常代看到簽完約可能就要花上一個(gè)星期，整理的話(huà)就要看舊房客的維持狀況，簡(jiǎn)單的話(huà)一個(gè)星期，如果房客沒(méi)有清潔的很好，我可能都要花上兩個(gè)星期來(lái)整理。
(一)交屋當(dāng)場(chǎng) : 這次舊房客的退租交屋，處理的算是順利，通常都要注意三個(gè)部分:
1.當(dāng)下都要確認(rèn)廁所洗手臺(tái)，洗澡蓮蓬頭，馬桶的沖水順不順暢，廚房洗碗槽的沖水順不順暢，因?yàn)楣芫€(xiàn)不通真的很難處理。我就看過(guò)新聞?dòng)袌?bào)導(dǎo)過(guò)，有房客把水泥灌進(jìn)馬桶的案例，在美國(guó)的翻修節(jié)目也有看過(guò)同樣把水泥灌進(jìn)馬桶的案例。
2.其次就是房客有沒(méi)有把他們的東西帶走，同時(shí)我們所附的家具家電是否還在，有沒(méi)有大的損壞。我以前也遇過(guò)留下一堆東西的房客，包括放在衣柜的衣服，書(shū)柜的雜物，也有包好的垃圾袋，舊房客不要的大型廢棄家具，所以處理舊房客交屋跟處理這些東西的部分，真的是一點(diǎn)一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)所累積起來(lái)的。我過(guò)去最多雜物的案例是我整理完，最后丟了八大包垃圾袋，我還拍照作了個(gè)紀(jì)念，讓自己記得，不好好確實(shí)當(dāng)面處理交屋就是會(huì)發(fā)生這種事。
3.是清算一些基礎(chǔ)費(fèi)用。通常每次換房客，要清算的東西都很多，每個(gè)個(gè)案不一定，可能是水費(fèi)，電費(fèi)，瓦斯費(fèi)，共用電費(fèi)，管理費(fèi)，網(wǎng)路費(fèi)，第四臺(tái)費(fèi)用，水肥費(fèi)等等。我這次這間最主要就只要結(jié)清電費(fèi)，不算是太難的部分。
這次的交屋當(dāng)面算是順利，以一般人的清潔能力，這次的交屋屋況我可以接受。其實(shí)一般人真的是不太會(huì)做家事的，交屋時(shí)能夠確實(shí)整理干凈的房客確實(shí)很少，一般人最多只能做到他們覺(jué)得可以交差的地步，所以能把東西都帶走我就非常的感謝跟欣賞。像這次的年輕房客，表面看起來(lái)，整理后的屋況是沒(méi)有看到垃圾，到交屋完我開(kāi)始掃地跟拖地時(shí)發(fā)現(xiàn)，始終滿(mǎn)滿(mǎn)的灰塵都黏在一起，代表他們住的時(shí)候幾乎沒(méi)有拖過(guò)地，掃地沒(méi)有掃過(guò)幾次，雖然我一定都會(huì)留室外掃把一組，市內(nèi)掃把一組，拖把一組給房客使用，看來(lái)是他們是完全沒(méi)有用過(guò)拖把。
(二)整理 : 交屋完后的重頭戲就是整理，沒(méi)有整理過(guò)的房子，基本上也不會(huì)有人想要入住。舊房客通常頂多能恢復(fù)原狀就算是很厲害。但是來(lái)看屋的，通常都要求非常的高，看得非常仔細(xì)，拍照錄影都很正常，有的還是用通訊軟體直接現(xiàn)場(chǎng)直播給不能到場(chǎng)的人看。也有來(lái)看屋的，把所有每一格柜子的抽屜都打開(kāi)看過(guò)，哪里不干凈都會(huì)直接指出。
所以要把舊房客交屋后的房子整理到起碼可以代看房子的程度，真的是需要一些功夫。最重要的是A.重新把家具歸位，讓家具家電回到原來(lái)的格局，歸位到您覺(jué)得最適合給來(lái)看房子的人所想看到的格局。 B.把所有的垃圾都丟掉，衣柜，書(shū)柜，電視柜，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)的所有雜物，垃圾，舊品都丟掉，這樣至少不會(huì)看起來(lái)就是雜物一堆，畢竟很多人喜歡囤積雜物，然后自己覺(jué)得可以留給下一個(gè)房客用。 C.把浴室清乾凈，浴室地板要刷過(guò)，洗手臺(tái)，馬桶里里外外都要刷過(guò)，和清理浴室地板排水孔的阻塞物。
如同我在之前相關(guān)的系列文章就說(shuō)明過(guò)了，做房屋出租從來(lái)都不是輕輕松松簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的:1.房客可能一整年沒(méi)清過(guò)馬桶，但我們要蹲在地上刷馬桶里里外外刷干凈。 2.還要跪在地上拿刷子刷地板(不跪在地上一塊一塊磁磚刷是刷不干凈的，因?yàn)橥ǔＴ∈业匕宥紩?huì)是一塊塊很明顯的污漬，自用沒(méi)關(guān)系，代看時(shí)就會(huì)有一堆來(lái)看房的看到地板馬上皺眉頭)。 3.還要用螺絲起子轉(zhuǎn)開(kāi)排水孔蓋，清理排水孔下的阻塞物，這三項(xiàng)對(duì)房東而言，根本就跟吃飯喝水一樣，是必做，但大家最不愿意做的項(xiàng)目，說(shuō)實(shí)在的，100個(gè)人有10個(gè)人愿意做，我就覺(jué)得很厲害。
當(dāng)然您可以交給專(zhuān)門(mén)清潔的公司跟專(zhuān)人來(lái)弄，我也找過(guò)，一天就要價(jià)3000元人民幣，我還監(jiān)工到凌晨三點(diǎn)才完工(因?yàn)樗麄円仓辉敢饣ㄒ惶?，隔天要去其他地方清理?所以所有的事物我們當(dāng)然都可以找到專(zhuān)人來(lái)處理，但就是將我們的原本整年最多可以收到9個(gè)月的房租收入再扣除掉而已，所以新手房東，前兩年大概一整年下來(lái)，能收到6到7個(gè)月，我覺(jué)得就算是合格。 (為什么整年最多可以收到9個(gè)月的房租收入，我會(huì)在最后面說(shuō)明)
所以如前面幾篇所說(shuō)，房?jī)r(jià)租金比太高的地方，房東能收到的租金相對(duì)的少，又只能收到6到7個(gè)月，維修費(fèi)用高，花錢(qián)花時(shí)間花心力，真的是吃力不討好。
其次，很多不會(huì)做家事或是自我整潔管理的人，在租屋一兩個(gè)月后，慢慢覺(jué)得屋況怎么變不好了，都直接覺(jué)得是房東怎么都沒(méi)整理干凈就交屋，或是根本不跟房東反應(yīng)就退租，但其實(shí)這些不會(huì)自我整潔管理的人，住在哪里都一樣，最大的問(wèn)題還是在他們自己的整潔管理沒(méi)做好。
舉例像這次，我清理浴室地板的排水孔，真的是連我都覺(jué)得整理起來(lái)很痛苦的事，我也不知道他們是怎么使用浴室的，可能洗澡外還有在浴室洗很多不知是什么的東西，排水孔里除了毛發(fā)還有一堆東西阻塞在那里，我就不多說(shuō)，想到都覺(jué)得不太舒服。舊房客不僅洗澡從來(lái)不清理地上的毛發(fā)，還把所有東西都往排水孔塞，以為排出去就沒(méi)事了。排水孔充滿(mǎn)了毛發(fā)跟水溶不掉的東西，一兩個(gè)月下來(lái)，排水孔一定塞的呀。最后排水孔塞住后發(fā)現(xiàn)浴室的水排不下去，就覺(jué)得是屋子的問(wèn)題。所以做房東也是一把血淚，遇到好房東真的要珍惜。
(三)家具家電及設(shè)施的維修 : 除了上面所說(shuō)的ABC三個(gè)部份的整理，再來(lái)就是所有家具家電及設(shè)施的維修。舉例像這次新舊房客轉(zhuǎn)換，所有的維修就是大門(mén)門(mén)鎖壞了，瓦斯管脫落，門(mén)鈴壞了，浴室洗手臺(tái)排水孔蓋壞了，墻面有污漬等。很多新手房東只有一招，直接花錢(qián)解決，所以每年總房租收入要收到6個(gè)月也是不容易。
像這次大門(mén)門(mén)鎖壞了，我是直接自己把門(mén)鎖拆下來(lái)，再拿螺絲起子把門(mén)鎖結(jié)構(gòu)全部拆開(kāi)，去修理里面的機(jī)械結(jié)構(gòu)，我也不是非常懂，我還是邊修邊上網(wǎng)找門(mén)鎖修理教學(xué)，最后花了兩個(gè)小時(shí)搞不定，才跑去鎖店請(qǐng)師傅處理，至少我清楚這附近最專(zhuān)業(yè)又相對(duì)比較便宜的鎖店師傅在哪。不然換一個(gè)大門(mén)門(mén)鎖加上師傅到府安裝起碼是350元人民幣，我拿去給他修只花了我60元人民幣，省下290元人民幣，一般上班族起碼一天到兩天的工作薪水。
其它像門(mén)鈴壞了，我去買(mǎi)五金行買(mǎi)新的門(mén)鈴回來(lái)自己安裝。廚房的瓦斯管線(xiàn)脫落，我跑去瓦斯行請(qǐng)教師傅，自己回去把管線(xiàn)裝回來(lái)，浴室洗手臺(tái)排水孔蓋壞了，我跑了兩趟水電材料行買(mǎi)材料，發(fā)現(xiàn)自己搞得定，就修好了，不然請(qǐng)水電師傅來(lái)，起碼又要花200元人民幣修理。
最后自己把整層房子的每面墻面有污漬的地方，全部都局部粉刷一遍，粉刷完后又恢復(fù)成干干凈凈票漂亮亮的屋況，但是卻不用花上太多錢(qián)。過(guò)去第一二年，我都是請(qǐng)師傅來(lái)刷，起碼都要2000元人民幣，還要拜托師傅很多次，才可以最快在兩到三個(gè)星期完工。為了不要讓自己每年房租收入低于九個(gè)月，我自己上網(wǎng)學(xué)習(xí)怎么刷油漆，我買(mǎi)"得利"品牌的油漆刷，一支就要30元人民幣，加上"得利"品牌的水泥漆，一桶就要200元人民幣，但專(zhuān)業(yè)的工具跟水泥漆，至少讓我粉刷后的墻面，一般人不站在墻前認(rèn)真看，可能看不太出我跟專(zhuān)業(yè)師傅的差別。
這邊說(shuō)明一下為什么整年收到九個(gè)月房租就算是專(zhuān)業(yè)的房東，因?yàn)榘?/p>
1.一個(gè)月的空窗期沒(méi)有房租收入。
2.包括新舊房客轉(zhuǎn)換期間的整理跟維修，差不多要花到一個(gè)月的房租收入。
3.包括一整年下來(lái)，有房客入住期間的整理跟維修，還有稅，差不多要花到一個(gè)月到一個(gè)月多的房租收入。
以上這還是在房東會(huì)油漆粉刷跟基本維修能力的狀況下，如果沒(méi)有收入就會(huì)更少。這還不包含如果找仲介來(lái)處理代看房子跟簽約，還有找物業(yè)管理來(lái)處理平日管理的費(fèi)用，這些可是起碼要扣掉1到1.5個(gè)月。
補(bǔ)充說(shuō)明這三項(xiàng):
1.一個(gè)月的空窗期沒(méi)有房租收入:
首先從代看房子開(kāi)始直到確定簽約至少就要一個(gè)星期。( 因?yàn)槲乙欢ㄗ屌f房客交屋后，我做完最起碼的基本整理后才開(kāi)始代看，房客在的時(shí)候我不會(huì)去影響他們的生活。做最起碼的基本整理后，來(lái)看房子的人才會(huì)有意愿簽約。) 再加上整理跟等待新房客入住的時(shí)間，起碼兩個(gè)星期，像我這次的新房客，簽約日到入住日就差17天，所以房子要空窗沒(méi)有租金收入超過(guò)半個(gè)月，這還算快的?；旧?，一般人都會(huì)提早找房子，所以入住日通常都會(huì)在兩到三個(gè)星期之間。一次房客轉(zhuǎn)換就起碼會(huì)有一個(gè)月的空窗期。
事實(shí)上很多房東還要延后幾天入住日來(lái)做整理的，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)根本沒(méi)時(shí)間整理完，即使靠自己處理會(huì)比較快，也需要花很多時(shí)間，平均花上一個(gè)星期是最起碼的，舊房客如果衛(wèi)生習(xí)慣不好，花上兩個(gè)星期整理是很正常的。如果是正常上班族，只能用晚上跟假日的話(huà)，或是找專(zhuān)人的話(huà)，那兩三個(gè)星期是跑不掉的。我第一二年，為了要在房客入住日前整理完，每天加班整理到半夜十二點(diǎn)一點(diǎn)是基本的，所以誰(shuí)說(shuō)非工資收入輕輕松松簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的。
2.包括新舊房客轉(zhuǎn)換期間的整理跟維修，差不多要花到一個(gè)月的房租收入
因?yàn)橐荒険Q一個(gè)房客是基本盤(pán)，如果臨時(shí)房客退租，一年換個(gè)兩次房客是稀松平常的事。所以如果要請(qǐng)專(zhuān)人來(lái)整理跟維修就是一筆很大的支出，而且因?yàn)樗麄冞@些專(zhuān)業(yè)人士也都工作排得滿(mǎn)滿(mǎn)滿(mǎn)的，還會(huì)因此將整理交屋的時(shí)間再拉長(zhǎng)，所以到最后，能自己處理的話(huà)就自己處理，這樣會(huì)最快花最少錢(qián)。我第一二年最怕油漆師傅在交屋日前漆不完，還有過(guò)入住日當(dāng)天下午5:30剛油漆完晚上6:30交屋的案例。
但即使是這樣，通常一年下來(lái)，花在新舊房客轉(zhuǎn)換期間的整理維修費(fèi)用還是差不多在一個(gè)月房租左右，不是選擇花錢(qián)就是選擇花時(shí)間，直到房東可以有快速執(zhí)行維修的能力。就像墻面粉刷一樣，找?guī)煾?-花錢(qián)花時(shí)間，自己弄--是省錢(qián)但花更多時(shí)間，不粉刷的話(huà)--會(huì)花更多時(shí)間在找愿意簽約的新房客，直到有天自己可以快速有效的刷好又刷的到位。
3.包括一整年下來(lái)，有房客入住期間的整理跟維修，整理維修費(fèi)用是跟上段是一樣的道理。一個(gè)兩房?jī)蓮d的空間，就有一臺(tái)窗型冷氣，兩臺(tái)分離式冷氣，光是冷氣保養(yǎng)，維修，更換，費(fèi)用就嚇?biāo)廊?，只要一臺(tái)冷氣一出問(wèn)題就會(huì)讓房東笑不出來(lái)。再加上稅，差不多平均要花到一個(gè)月到一個(gè)月多的房租收入。
所以這就是為什么我認(rèn)為，想要每年收到9個(gè)月或9個(gè)月以上的房東，至少要有四年以上的經(jīng)驗(yàn)，才有足夠的經(jīng)驗(yàn)把大大小小的問(wèn)題解決，因?yàn)樽约航鉀Q不了的問(wèn)題就是要花錢(qián)，花錢(qián)就是直接講租金收入再扣掉，并且這些維修保養(yǎng)的錢(qián)真的不便宜，所以這樣一整年下來(lái)，能收到九個(gè)月房租就真的算是專(zhuān)業(yè)的房東。
這里是Rock新觀點(diǎn)，我是林建宏，讓您用新的角度洞察這個(gè)世界。以下是我的簡(jiǎn)書(shū)熱門(mén)文章:
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