第06課 如何決定是否應(yīng)該買(mǎi)房

1. 房子的兩個(gè)屬性

① 使用屬性

② 投資屬性

2.買(mǎi)房用來(lái)居住

標(biāo)準(zhǔn)：

① 付得起首付

② 付得起按揭（每個(gè)月可以承擔(dān)按揭的錢(qián)=月收入-重要花費(fèi)）

3. 買(mǎi)房用來(lái)投資

① 計(jì)算房子總收益率

投資房子的收益有兩個(gè)來(lái)源：租金收益和房子價(jià)格的變化。

房子總收益率的計(jì)算（100萬(wàn)買(mǎi)入為例）

租金收益率=房租凈收入2萬(wàn)/買(mǎi)房時(shí)房?jī)r(jià)100萬(wàn)*100%=2%

房?jī)r(jià)變化收益率=（房?jī)r(jià)漲到105萬(wàn)-100萬(wàn)）/買(mǎi)入時(shí)房?jī)r(jià)100萬(wàn)*100%=5%

總收益率=租金收益率+房?jī)r(jià)變化收益率=2%+5%=7%

② 計(jì)算房子凈收益率

以100萬(wàn)買(mǎi)房，首付50%，按揭利率5%，房子總收益率4%為例

按揭利息=（房?jī)r(jià)-首付）*按揭利率=50萬(wàn)*5%=2.5萬(wàn)

總收益=房?jī)r(jià)*房子總收益率=100萬(wàn)*4%=4萬(wàn)

凈收益=總收益-按揭利息=4萬(wàn)-2.5萬(wàn)=1.5萬(wàn)

凈收益率=凈收益/首付*100%=1.5萬(wàn)/50萬(wàn)*100%=3%

③ 機(jī)會(huì)成本計(jì)算

每當(dāng)你選擇一個(gè)東西的時(shí)候，你一定放棄了其他的一些東西，你放棄的這些東西可能帶給你的收益，就是“機(jī)會(huì)成本”。比如你花了1小時(shí)去刷朋友圈，你也可以把這1小時(shí)花在學(xué)知識(shí)上。那么花1小時(shí)學(xué)知識(shí)帶給你的收益，就是你花這1小時(shí)刷朋友圈的“機(jī)會(huì)成本”。

如果用買(mǎi)房的錢(qián)做銀行理財(cái)，一年的收益率是4%，你的“機(jī)會(huì)成本”就是4%。如果你不投資房子去買(mǎi)銀行理財(cái)，每年會(huì)有4萬(wàn)塊的收益，如果你投資房子的凈收益只有1.5萬(wàn)，則不如將這筆錢(qián)用來(lái)購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)。

只有在預(yù)期凈收益率高于“機(jī)會(huì)成本”的時(shí)候，投資房子才是明智的。

4. 投資房產(chǎn)的注意事項(xiàng)

① 房子的買(mǎi)賣(mài)設(shè)計(jì)各種稅費(fèi)，比如契稅、印花稅、規(guī)費(fèi)、中介費(fèi)等。決定投資房子之前，一定要找當(dāng)?shù)氐闹薪榱私馇宄?，把買(mǎi)和賣(mài)兩個(gè)環(huán)節(jié)所設(shè)計(jì)的稅費(fèi)都考慮進(jìn)去。

② 房子的買(mǎi)賣(mài)是受很多政策限制的，并不像股票和基金一樣可以隨時(shí)買(mǎi)賣(mài)。

第07課 用貨幣基金幫你賺錢(qián)的7個(gè)理由

如果“投資期限”不足1年，即理財(cái)資金1年內(nèi)會(huì)隨時(shí)取用。那么最好的投資標(biāo)的是“貨幣資金”。

1.貨幣基金的七大優(yōu)勢(shì)

① 門(mén)檻很低，一塊錢(qián)就能進(jìn)行投資。

② 各項(xiàng)費(fèi)用比較低，通常貨幣基金沒(méi)有申購(gòu)費(fèi)和贖回費(fèi)，管理費(fèi)是每年0.3%左右，加上其他費(fèi)用如托管費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)等也在每年0.6%左右。這在所有理財(cái)產(chǎn)品里是最低水平。

③ 風(fēng)險(xiǎn)極小。

④ 收益較穩(wěn)定，每天都會(huì)有收益。

⑤ 節(jié)假日也有收益。

⑥靈活方便。買(mǎi)入后很快就能產(chǎn)生收益，賣(mài)出后錢(qián)很快就能到賬。

⑦ 貨幣基金往往在其他資產(chǎn)類(lèi)型表現(xiàn)不太好時(shí)，收益更高。如由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)逼迫銀行去杠桿，股市和債市都不太好，那么這期間貨幣基金的收益率會(huì)更高。

2.貨幣基金的收益率計(jì)算方法

① 七日年化收益

以百分比來(lái)呈現(xiàn)。比如“七日年化”4%，表示如果過(guò)去7天平均年頭的收益率持續(xù)1年，投資者能賺4%。是指剛剛過(guò)去的7天的賺錢(qián)速度，未來(lái)的收益率可能下降，不變或者上升。

② 萬(wàn)份收益

萬(wàn)份收益就是每1萬(wàn)份貨幣基金，也就是每1萬(wàn)塊錢(qián)，在過(guò)去的一天產(chǎn)生了多少收益。需要注意的是，貨幣基金會(huì)收取一定管理費(fèi)和托管費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用。資產(chǎn)管理行業(yè)的慣例是把這些費(fèi)用平攤到每一天里面，在基金凈值里扣除。因此大家看到的基金凈值或媒體的收益現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)都是已經(jīng)扣除掉費(fèi)用，完全屬于大家的凈收益。

Q&A

① 什么是“申購(gòu)”和“贖回”

這是公募基金的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，你可以把“申購(gòu)”理解成買(mǎi)入，“贖回”理解成賣(mài)出。

② “交易日”指的是什么時(shí)間

交易日只有可能在周一到周五。如果是節(jié)假日就不是交易日。如果有調(diào)休，周末要上班，這樣的周末也不是交易日。

③ 貨幣基金風(fēng)險(xiǎn)很低，歷史上是否發(fā)生過(guò)虧損

一般來(lái)說(shuō)，貨幣基金的投資標(biāo)的是短期國(guó)債（剩余期限小于397天）、中央銀行票據(jù)、銀行背書(shū)的商業(yè)匯票、銀行承兌匯票、銀行定存和大額可轉(zhuǎn)讓存單以及期限在一年內(nèi)的回購(gòu)等貨幣市場(chǎng)工具等。這些都是金融市場(chǎng)里風(fēng)險(xiǎn)最低的投資標(biāo)的，虧錢(qián)的概率非常低。

④ 買(mǎi)入貨幣基金以后，什么時(shí)候產(chǎn)生收益，怎么做才能讓貨幣基金在節(jié)假日也能產(chǎn)生收益呢？

三點(diǎn)原則：

A.在交易日的下午3點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)入，會(huì)在下一個(gè)交易日開(kāi)始產(chǎn)生收益。

B.如果在交易日的下午3點(diǎn)后或非交易日買(mǎi)入，則與在下一個(gè)交易日3點(diǎn)前買(mǎi)入時(shí)等效的。

C.想要獲得節(jié)假日的收益，最晚要在節(jié)假日開(kāi)始的那一天往前數(shù)第二個(gè)交易日的下午3點(diǎn)前買(mǎi)入。為了確保獲得節(jié)假日收益，大家可以在節(jié)假日開(kāi)始前提前三天買(mǎi)入。

⑤ 賣(mài)出貨幣基金后，錢(qián)什么時(shí)候能回到我的銀行卡？

一般來(lái)說(shuō)，如果在交易日的下午3點(diǎn)前贖回，下一個(gè)交易日錢(qián)就能回到你的銀行卡了，但1-3個(gè)工作日到賬都是正常的。如果在交易日的下午3點(diǎn)后或節(jié)假日贖回，就跟下一個(gè)交易日下午3點(diǎn)前贖回是等效的。有些基金平臺(tái)會(huì)幫助大家更快的拿到贖回貨幣基金的錢(qián)，比如余額寶有每天3次，單日累計(jì)限額5萬(wàn)元的“急速贖回”功能，錢(qián)可以在2個(gè)小時(shí)左右回到銀行卡。

⑥ 貨幣基金有什么缺點(diǎn)嗎？什么情況下最適合投資貨幣基金？

貨幣基金唯一的缺點(diǎn)就是長(zhǎng)期收益相對(duì)比較低。比如，投資期限是7年以上的話(huà)，股票基金的平均每年收益可超過(guò)10%，債券基金平均每年可達(dá)8%左右，而貨幣基金平均每年只能獲得3-4%的收益。因此，貨幣基金最適合的場(chǎng)景是“投資期限”小于1年并且對(duì)資金有隨存隨取的需求，比如日常開(kāi)支和應(yīng)急資金。