微信群里有位同學發(fā)了如下一張截圖，因為之前也關(guān)注過法拍房，所以也略有些了解，這位答主寫的危言聳聽，數(shù)據(jù)用的張冠李戴，情緒表達滿滿，姑且就來反駁他一下。。。
首先看圖：
第一段：這位答主啥都沒干，首先下一個結(jié)論，法拍房增長速度已經(jīng)失控了……這個吧，咱先放著，接著看。
然后答主再下一個結(jié)論，法拍房增長速度失控的深層原因是銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)在惡化……
這個遞進關(guān)系，讓我有點暈乎……因為速度已經(jīng)失控了，然后失控的原因是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化了。兩個原因放一起是想說明啥呢？
我覺得答主可能在表達速度已經(jīng)失控了，而且銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化了，并不是想說明速度失控的深層次原因……
這個表達吧，感覺答主應(yīng)該沒有做過數(shù)據(jù)分析報告，不然第一句就這么寫，很容易被噴死，不專業(yè)。
然后咱轉(zhuǎn)回正題，法拍房增長速度到底失控沒有？
單看法拍房掛牌數(shù)量的增長幅度，感覺增長很猛，但是數(shù)據(jù)不能單看，要對比著看。
2023年，新建商品房銷售面積111735萬平方米，新建商品房銷售額116622億元。數(shù)據(jù)來源： 國家統(tǒng)計局網(wǎng)站
2023年，全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套，成交量14.9萬套，成交總金額3004.1億元。數(shù)據(jù)來源：中指研究院發(fā)布的《2023年全國法拍市場監(jiān)測報告》
2023年，全國二手房市場成交套數(shù)約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬億元。數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
由于新房是按面積算，法拍按套算，所以我們就用金額來比較，法拍的成交金額僅占新建商品房的2.5%。這還是沒算二手房交易的情況下。所以法拍房再怎么增長，也是房產(chǎn)交易里面非常非常小眾的一個品類，上不了臺面，影響不了整體……
這里我們不妨做個假設(shè)，如果這79.6萬套，全賣了，按比例算，成交金額也在16048億元。占新建商品房成交金額的13.7%，占新房和二手房銷售金額的0.9%。
所以，可以這么理解，以前法拍房少，是新房二手房銷售量少。隨著分母增多，相應(yīng)的糾紛就增多，法拍也隨之增多了。
然后咱們再看銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)到底惡化了沒有呢？
讓我們選取四大行看看吧，這樣比較有代表性（主要是懶，數(shù)據(jù)好找。。。）
農(nóng)業(yè)銀行2023年實現(xiàn)歸母凈利潤2693.56億元，較上年增加101.24億元，增長3.91%；中國銀行2023年實現(xiàn)歸母凈利潤2319.04億元，同比增加53.82億元，增長2.38%；建設(shè)銀行2023年實現(xiàn)歸母凈利潤3326.53億元,同比增長2.44%，工商銀行2023年歸母凈利潤3639.93億元，同比增長0.8% 。
以上數(shù)據(jù)來源于2023年上市銀行年報。我覺得吧，從銀行股這一年的股價上也能看出來，銀行應(yīng)該沒有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化，不然A股里面，分分鐘給你砸跌停呀。。。
而且，要是真出問題了，這位答主應(yīng)該號召大家趕緊去取錢去呀，對吧，都資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化了，還不取錢，回頭錢都沒了~~
接下來看第二段，答主列舉了四個數(shù)字，其中兩個數(shù)可以說既對又不對，這位答主展示了一定的指鹿為馬、張冠李戴、以偏概全的能力，讓我來拆穿他。
1、2017年 9000套法拍房
目前官方認定納入網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的平臺共有7家，其中京東、阿里資產(chǎn)·司法拍賣平臺的掛拍量最大。
而阿里法拍房數(shù)據(jù)顯示2017年，全國法拍房9000套；2018年，法拍房數(shù)量2萬套；2019年，法拍房數(shù)量50萬套；2020年，法拍房數(shù)量133萬套；2021年，法拍房數(shù)量168萬套。2021年6月之后，阿里拍賣便不再發(fā)布法拍房的月報或周報。
而且上述所顯示的房產(chǎn)套數(shù)，其實是一個歷史累計數(shù)據(jù)，即包含所有已成交、已過期的房產(chǎn)。且反映的是掛拍次數(shù)，房子未拍賣成功，需要二次甚至是三次拍賣。同一套房子很有可能被重復(fù)統(tǒng)計，所以最后21年這一百多萬套基本上是一個遠大于實際的數(shù)據(jù)。
所以答主這個9000套，僅僅是阿里平臺一家的法拍數(shù)量，以偏概全了。且還是掛牌次數(shù)……
文中答主是專門選取了9000套這個數(shù)字，用來襯托后面的三個數(shù)據(jù)。。。
嘖嘖，其實為啥不用21年的168萬套來說明問題呢~~都懂都懂~
2、2022年增長到了58.3萬套
這個數(shù)據(jù)我發(fā)現(xiàn)了兩個數(shù)字，一個是58.3萬套，另外一個是2022年法拍房數(shù)量是60.6萬套，數(shù)據(jù)來源都是中指研究院發(fā)布的。這個中指研究院是美股納斯達克上市企業(yè)，并不是什么國家機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會……
我找到這個中指研究院的官網(wǎng)，在上面找到的一份報告（《中指丨2022年全國法拍房市場總結(jié)》_中指云），2022法拍房數(shù)量為60.6萬套……所以這個數(shù)據(jù)答主引用錯了，還說少了……
而且我看這個研究院的網(wǎng)站，也并沒有說明是如何統(tǒng)計的法拍房數(shù)量。。。作為一份公開報告，其實應(yīng)該公布計算方法、統(tǒng)計口徑的，不然無法取信于人呀。不過也有可能我不是付費用戶，看不到……
再后面兩個數(shù)據(jù)沒有異議。都是從中指研究院的報告上獲取的。
然后第三段，答主又馬上下了一個結(jié)論：大部分法拍房是由于斷供產(chǎn)生的……然后又以此推論，斷供是由于房主破產(chǎn)導致的。這個吧，沒有數(shù)據(jù)當然可以隨便說，我也沒有數(shù)據(jù)，我就列舉幾種情況，請大家參考一下。可能是答主見識過的實際案例少，確實想象不出還有其他情況能導致法拍吧……
法拍房，就是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。所以法拍房只能由法院進行處理，而法院能處理的情況那可就太多了。。。
1、違法行為（如詐騙、貪污等）導致的房產(chǎn)沒收情況
2、欠錢還不上，房子被強制拍賣用來還債的。
3、當房產(chǎn)所有者無法繼續(xù)支付房貸，導致銀行或貸款機構(gòu)申請法院強制執(zhí)行拍賣房產(chǎn)以收回貸款。
4、遺產(chǎn)糾紛、離婚糾紛
所以除了糾紛、觸犯刑法、斷供，還有欠錢不還的情況，也能觸發(fā)法拍。。。
并不能張嘴就來，大部分法拍都是斷供的，大部分斷供都是破產(chǎn)的……
要知道深圳去年處理破產(chǎn)開發(fā)商，直接就是一波幾十套別墅、一百來套住宅直接上法拍，這也不是斷供呀。不過到是真的企業(yè)破產(chǎn)……
答主下面的回答我就不分析了，已經(jīng)脫離理性，進入到 “我說的都對” 的階段了，隨他去吧……
但是我還是想再接著分析一下，希望能打破大家的思維定勢。
我們單獨看法拍的住宅（法拍房源包含住宅、商業(yè)、土地、工廠、車位等各物業(yè)類型）。
2023年全國法拍的住宅有38.9萬套，相比去年（27.2萬套），增長11.7萬套，這個數(shù)據(jù)不少。
2023年全國掛拍量TOP50城共計掛拍超18萬套房，主要城市集中在重慶、成都、鄭州、南寧、長沙、廣州、惠州、佛山、沈陽、武漢等城市。所以有相當一部分法拍，都分散在三四五線城市。所以按城市平均一下，是不是法拍量還可以，還能忍？
其中掛牌量最高的城市是重慶，其次是成都。兩個城市掛牌量都超過了1萬套。是不是很意外……
所以，既然要說經(jīng)濟不好，為啥掛牌量最高是重慶、成都、鄭州。而不是北京上海深圳廣州。照理說，北上廣深房子肯定更多，經(jīng)濟不好肯定影響更大。
而且進入法拍的法律流程很長，基本要2到3年，才能進入拍賣流程，所以今年的法拍量多，起因應(yīng)該在2021年到2022年……是不是也能理解一些了。。。
然后從我個人搜集的數(shù)據(jù)、新聞來看，法拍房增多的主要原因應(yīng)該是抵押房產(chǎn)融資的問題。
比如：
在深圳，曾有一個非法集資的案例，估計有數(shù)萬人通過經(jīng)營貸和抵押房產(chǎn)的方式從銀行獲取資金投資至鼎益豐平臺。該平臺承諾的高利率一度吸引了大量投資者，據(jù)估算涉案金額高達5000億。然而，當這個龐氏騙局崩潰后，與之相關(guān)的數(shù)萬套作為融資抵押的房產(chǎn)也面臨著被清算的風險。
許多房地產(chǎn)投資者過去傾向于使用高杠桿方法來增加投資收益，其中不乏使用一套房產(chǎn)作為抵押來購買另一套房產(chǎn)的案例，形成了連鎖的投資方式，即所謂的“一套接一套”模式。在房價普遍上漲的市場環(huán)境中，此策略看似合理；但在房價下跌的情況下，銀行對房產(chǎn)的評估值也會降低，從而造成投資者須彌補的價值差額。
2017至2020年間，約有20%的二手房交易涉及“高評高貸+抵押債”的模式。隨后，在2021至2023年期間，超過一半的房屋貸款轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗盅簜?。這種債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整反映了市場上日益增長的財務(wù)風險。隨著房價下跌，這部分抵押債很難繼續(xù)下去。
還有就是抵押房子經(jīng)營的情況，遇到經(jīng)濟下行周期，就很難受了。。。
總結(jié)一下，潮起潮落，不可能有永遠漲的資產(chǎn)，也不可能有一直跌的資產(chǎn)，放寬心態(tài)~
如果你已經(jīng)站在山崗，不要著急下船，也不要抱怨大環(huán)境，路都是自己選的，耐心等待就好了，大餅都能從一萬刀漲回七萬刀，更何況是水泥房子呢。
如果你還沒上車，買也有理不買也有理，反正早買早享受，晚買有折扣。精神享受也是無價的，也不虧呀~~
是不是~~
