中指研究院：2022年全國法拍房掛拍60.6萬套，同比增長35.7%

中國經(jīng)營報(bào)

日前，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年法拍房共掛拍60.6萬套（按標(biāo)的物統(tǒng)計(jì)，同一標(biāo)的物，跨平臺(tái)跨拍次僅統(tǒng)計(jì)一次），同比增長35.7%，掛拍金額約1.4萬億元；全年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%；流拍48.8萬套。2022年各城市法拍房成交率較2021年出現(xiàn)不同程度下行，2022年金華成交率最高，為61.8%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，法拍房掛拍量、成交率、折價(jià)率等指標(biāo)一定程度上可以反映不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和房地產(chǎn)市場情況。法拍房主要源自債務(wù)糾紛，中小微企業(yè)抵押資產(chǎn)為法拍房重要來源，2022年掛牌量較高的城市多位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長三角、珠三角區(qū)域。

“各地成交規(guī)模分化明顯，在經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的省市法拍房成交率、折價(jià)率亦更高。另外，法拍房購買資格受各地房地產(chǎn)限購政策約束，也受房地產(chǎn)市場整體交易低迷態(tài)勢的影響，2022年各地法拍房成交量普遍收縮?！标愇撵o說，同時(shí)，法拍房對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個(gè)月或更長時(shí)間。2022年，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢。據(jù)最高法院統(tǒng)計(jì)，2023年1月，全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個(gè)，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個(gè)，預(yù)計(jì)破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。

住宅、商業(yè)為法拍房主流

從掛拍物業(yè)類型來看，2021年、2022年住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣套數(shù)近90%。2021年，住宅共掛拍23.6萬套，占比超50%，2022年住宅掛拍量同比增長34.6%，占比基本持平。從全國范圍來看，法拍房成交率整體較低，2021年成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計(jì)算成交率為30.9%；2022年法拍房限購政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場下行，導(dǎo)致法拍房成交率明顯下滑，2022年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市場住宅成交9.3萬套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額42.0%；2022年，法拍房整體成交量下降，其中住宅成交量降幅較小，占比進(jìn)一步提升，住宅共成交8.1萬套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。

2022年，各物業(yè)類型法拍房成交率、折價(jià)率普遍較2021年下行，土地類法拍保持高位。成交率方面，住宅、工業(yè)、土地類法拍房成交率仍維持在20%以上，而2022年商業(yè)類法拍房成交率僅為11.7%。從折價(jià)率（房屋成交價(jià)/評估價(jià)，折價(jià)率越高，成交折扣越少）來看，工業(yè)、土地類法拍房成交折扣較少，土地類法拍在2022年折價(jià)縮小，折價(jià)率升至94.3%。住宅類法拍房折價(jià)增加，2022年折價(jià)率降至84.8%，下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。

四川為法拍房掛拍量最高省份

從各省掛拍量來看，2021年，全國范圍內(nèi)四川、廣東、河南3省掛拍量位列前位，均超3萬套，其中四川為法拍房掛拍量最高的省份，掛拍量約3.5萬套。2022年，全國整體掛拍量大幅增長，四川、廣東、河南、江蘇、重慶、廣西、山東7省區(qū)市掛拍量較高，均超3萬套，其中四川、重慶兩地掛拍量分別達(dá)6.6萬套、3.2萬套，同比增長超80%，增量較高。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，法拍房整體成交套數(shù)較2021年下降，市場表現(xiàn)分化明顯。分省市成交套數(shù)來看，2021年，江蘇、廣東、浙江3省成交量明顯高于其他省份，均超1萬套。而掛拍量較高的四川、河南成交量相對較低，在7000～8000套之間。2022年，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量仍處在較高水平，超1萬套，其中成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套，同比下降4.3%。整體來看，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。從法拍房成交率來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市成交率亦處在較高水平，但2022年出現(xiàn)明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降約10個(gè)百分點(diǎn)，2022年成交率最高的省市為北京，成交率46.1%，較2021年下降8.1個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯觯?022年法拍房限購政策的出臺(tái)、房地產(chǎn)市場整體下行，共同導(dǎo)致了法拍房市場成交量出現(xiàn)下行。

在一線城市，2022年，北京、深圳法拍房掛拍量較為穩(wěn)定，上海較2021年掛拍量減少約40%，廣州則較2021年掛牌量增長約46%，而受較嚴(yán)格的限購政策約束，4個(gè)一線城市在2022年成交量、成交率均下降，成交率均不足50%。

“撿漏”有風(fēng)險(xiǎn)

法拍房，即“法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的不動(dòng)產(chǎn)”，當(dāng)債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人通過司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，以拍賣所得款項(xiàng)來償還債務(wù)。

2016年6月，最高人民法院規(guī)定，“人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”，該規(guī)定于2017年1月1日起實(shí)施。2016年底，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫的公告》，將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中國拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)5家平臺(tái)納入名單庫；2017年，線上法拍交易起步，法院通過拍賣平臺(tái)發(fā)布拍賣信息，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野；2019年，工商銀行融e購、京產(chǎn)權(quán)交易所兩平臺(tái)入圍。目前，法拍房共在7家平臺(tái)上進(jìn)行拍賣。

同一標(biāo)的物在法拍過程中最多拍賣三次。法拍房初次掛拍（即一拍），起拍價(jià)在評估價(jià)基礎(chǔ)上下浮不超30%，在一拍流拍后，申請執(zhí)行人可按流拍價(jià)格接受標(biāo)的物，實(shí)行以物抵債，如不同意接收，在拍賣后60天內(nèi)，以流拍價(jià)作為保留價(jià)，進(jìn)行第二次拍賣（即二拍），二拍價(jià)格可在一拍流拍價(jià)基礎(chǔ)上下浮不超20%；二拍流拍后，可按二拍流拍價(jià)格實(shí)行以物抵債，如申請執(zhí)行人不同意接收，則進(jìn)入變賣階段，變賣起拍價(jià)最低不低于初始評估價(jià)50%，如果仍舊流拍，同時(shí)申請執(zhí)行人不同意接收，應(yīng)當(dāng)將其退回被執(zhí)行人，解除查封或扣押。

在早期，法拍房交易不受限購政策約束，同時(shí)法拍房通常相比市場價(jià)有一定折扣，且與二手房相比無須中介傭金，成為市場“撿漏”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道，獲得較高關(guān)注度。為進(jìn)一步完善政策，2013年起，廣州、深圳、北京等部分重點(diǎn)城市陸續(xù)收緊法拍房限購政策。

2021年上半年，受房地產(chǎn)市場熱度較高影響，上海、杭州等熱點(diǎn)城市陸續(xù)收緊法拍房限購政策。但由于各省市法院執(zhí)行規(guī)則存在差異，其間出現(xiàn)限購、不限購并行的情況，在上海法拍房限購政策出臺(tái)后，曾出現(xiàn)上海法院拍賣的房產(chǎn)需符合限購政策，但經(jīng)由外地法院拍賣的上海房產(chǎn)沿用法院所在地限購政策的情況。2021年12月，法拍房限購政策全面收緊，最高法出臺(tái)規(guī)定，法拍房納入各地房地產(chǎn)限購政策約束范圍，受限購約束的競買人不被允許參與法拍房競拍。

業(yè)內(nèi)人士表示，相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢在于價(jià)格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需競買者自行調(diào)查判斷?；诖耍M管法拍房關(guān)注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數(shù)人持觀望態(tài)度。

（編輯：王金龍 校對：顏京寧）