文/慕容隨風(fēng)
圖/來自網(wǎng)絡(luò)
當(dāng)川普當(dāng)選美國新一任總統(tǒng)的時候，大家都在討論川普那雞毛式的發(fā)型，超模風(fēng)范的女兒與夫人，以及高額的資產(chǎn)，富麗堂皇堪比皇宮的房子。但是，大家知道嗎？作為新一任美國總統(tǒng)的川普卻同時是美國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，而美國房地產(chǎn)的危機曾經(jīng)顛覆了美國整個購房階層，讓一大批人從此淪為赤貧。
根據(jù)普林斯頓大學(xué)的著名金融教授阿蒂夫·邁恩在其著名專著《房債》中提出：以房地產(chǎn)信貸所構(gòu)成的家庭債務(wù)成為了經(jīng)濟蕭條期間掠奪美國人民，讓美國家庭淪為赤貧的主要罪魁禍?zhǔn)住?/p>
那么，就讓我們來回顧一下當(dāng)年的美國危機吧。
一、由分期抵押貸款打開的潘多拉魔盒
說到房子，相信只要是買過房子的朋友都知道，作為全世界價格最高的投資品之一，對于大部分人而言，全款買房都不是一件容易的事情，那沒有那么多錢怎么辦呢？相信很多朋友都會和我說，貸款唄！
我們就從貸款來說起，早在一百多年前，世界金融還沒有今天這么發(fā)達，當(dāng)時大多數(shù)人買東西的主要工具就是現(xiàn)金，這個時候大批的工廠面臨著這樣的難題，這就是生產(chǎn)出的大額消費品，比如說縫紉機、洗衣機、汽車這樣的東西都賣不出，因為大部分想買的人買不起，有錢的人又不會買那么多，一個人如果想買這些東西往往要攢錢很多年。于是，為了刺激消費，美國I.M.Singer公司開創(chuàng)性的想出了分期付款方案來讓現(xiàn)在沒有錢的消費者可以買得起需要的東西，此舉一經(jīng)推出就獲得了大量女性消費者的追捧，分期付款由此走入了美國人的視野。
到了1920年前后，分期付款已經(jīng)成為了美國的主流消費方式，1924年的時候美國汽車消費分期已經(jīng)占據(jù)了50%以上，到了1930年，60-75%的汽車都由分期付款購買，80-90%的家居、75%的洗碗機、75%的錄音機、80%的留聲機都由分期付款購買。
之后，美國的房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了商機，相比于汽車、留聲機、錄音機、洗碗機這樣的東西，房地產(chǎn)明顯比他們更適合分期付款，于是基于房地產(chǎn)的分期付款就此產(chǎn)生了，但是由于房地產(chǎn)的價值很高，即使是富有的房地產(chǎn)開發(fā)商也難以做到每一套房子的墊付，因此他們引入了銀行，由購房者將房子抵押給銀行，從銀行貸到貸款用來支付房地產(chǎn)的高價，在這個循環(huán)里面，儲蓄不夠的購房者得到了房子，銀行放出了貸款，而開發(fā)商則因此獲得了現(xiàn)金的收入，多么完美的一套設(shè)計啊！
的確，這套設(shè)計從金融的角度來說堪稱完美，這整套設(shè)計在經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)價格一路上行的時候是個幾乎完美的設(shè)計，在美國對于很多美國人而言，他們所擁有的房屋資產(chǎn)是其唯一的財富儲備，美國人都指望著房子來給他們提供退休保障或者支付孩子讀大學(xué)的教育費用。但是，所有人都沒有考慮過，房地產(chǎn)下跌帶來的問題。
二、由房地產(chǎn)崩盤帶來的一場風(fēng)暴
自上個世紀(jì)90年代以來，在克林頓總統(tǒng)的執(zhí)政期間，連續(xù)120多個月美國經(jīng)濟保持了持續(xù)的高速增長，就業(yè)人數(shù)不斷增加，失業(yè)率穩(wěn)步下降，到了1998年的時候美國失業(yè)率降到4.3%的30年來歷史最低水平，出口貿(mào)易增長強勁，甚至超過了日本和大多數(shù)西歐發(fā)達國家。盡管在21世紀(jì)初出現(xiàn)了所謂的互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機，但是這個危機在很短時間內(nèi)就被撫平，對于大多數(shù)美國人的影響都不大。
經(jīng)歷了經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，美國人都很開心，因為大家都開始有錢了，于是有錢的美國人開始了自己最重要的資產(chǎn)配置歷程：買房，眾所周知，美國人的儲蓄率不高，買房這種高支出活動怎么辦呢？很簡單，貸款嘛。于是大量的美國人開始了貸款買房的歷程，而以房地美、房利美為代表的美國房地產(chǎn)企業(yè)更是給出了極低的房地產(chǎn)首付比例，最低的時候不到10%，甚至某些項目是零首付。當(dāng)時的美國房地產(chǎn)一片欣欣向榮，所有人都仿佛沉浸在幸福的生活中。
當(dāng)時的美國家庭資產(chǎn)主要由兩個方面組成：金融資產(chǎn)和房屋資產(chǎn)。金融資產(chǎn)包括股票、債券、支票和儲蓄，但是由于美國人缺乏儲蓄意識，所以擁有金融資產(chǎn)的人并不太多，截至2006年底，房屋資產(chǎn)是90%美國家庭資產(chǎn)的主要組成部分，而房地產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)則占據(jù)了美國居民所有債務(wù)的80%以上。
舉例來說，如果一個房地產(chǎn)的所有者利用8萬美元的住房抵押貸款購買了一套價值10萬美元的房子，那么購房者自己所有的自有資產(chǎn)只有2萬美元，也就是他付出的首付，當(dāng)房價處于上漲階段的時候，那么一切都萬事大吉，但是一旦房價下跌，下地了20%的話，那么他將損失他的所有投資，也就是2萬美元，而銀行的抵押則還沒有損失，如果這個時候購房者將房子賣掉的話，那么他所得到的八萬沒有將會全部用來支付給銀行的抵押貸款，而他則將一無所有，但是這個還是好的情況。如果房價快速下降30%的話，那么他不僅一無所有他還倒欠銀行一萬美元。所以，對于貸款買房的人來說，如果出現(xiàn)了還不起房貸的情況，那么不僅僅有可能他的房子會被銀行沒收，甚至他還會欠上銀行的巨額債務(wù)。
在2007年的時候，大多數(shù)美國的購房者他們的首付比例都是20%左右，更低的還有10%甚至5%的情況，這個時候大部分的美國購房者都沒有意識到他們除了欠銀行高額房貸之外，他們還是在一個高杠桿的情況下欠著銀行的錢，20%的首付就意味著5倍的高杠桿，10%的首付這個杠桿比例就會上升到10倍，而5%的首付則意味著20倍的超高杠桿。我們前面說過了，對于大部分的美國人而言大家都是沒有儲蓄的，在高杠桿、高房屋風(fēng)險以及缺乏金融資產(chǎn)的統(tǒng)一影響下，一旦出現(xiàn)問題意味著對于家庭來說是毀滅性的打擊。所以在2006-2009年期間，全美房價下跌超過30%，并且一直保持在低位，從2007年到2010年，只要貸款買房的美國家庭其資產(chǎn)從平均的三萬美元下跌到的了幾乎為零。在這一輪房地產(chǎn)價格下跌過程中，美國家庭從1992年到2007年積累的幾乎所有財富都被完全吞噬掉了。
而對于富人而言，由于其貸款買房的并不多，所以房地產(chǎn)價格的下跌對他們來說還是在可以接受的范圍之內(nèi)，于是在美國房地產(chǎn)價格的下跌浪潮中，窮人失去了一切，而富人則相對好得多。在2006年的時候，全美前10%的家庭占據(jù)著美國財富的60%，而到了2010年的時候全美前10%的家庭占據(jù)了美國財富的74%，房地產(chǎn)讓富人依舊富足，讓窮人一無所有。
從這段觸目驚心的歷史中，我們可以看到，當(dāng)一個國家的國民財富過度依賴于房地產(chǎn)，而其購買房產(chǎn)又是來源于抵押貸款的時候，那么這種房地產(chǎn)債務(wù)將會形成一個瘋狂的財富掠奪杠桿，當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌，將會讓窮人一無所有，甚至背負(fù)起巨大的債務(wù)。
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