掌握財務力#12
討論房子的價格，可以先從宏觀的房價租金比來做一個基礎的討論 ( 這句說的房價指的是房屋價格 )．房價租金比的意義，在整體上：我們可以看出是否我們所在區(qū)域的房價過熱。全世界的一級城市，大概房價租金比平均在20到40左右，請注意我們這邊說的是一級城市，如果超過40就算非常高。不是一級城市的地方，我個人覺得超過20-25就算高。美國也有很多地方的房價租金比是不到10的。
以一個區(qū)塊而言，房租收入在區(qū)域公共設施未大幅重新改建或鄰近有新交通建設前（譬如新建公園，學校，車站等等），比較難有大幅的變化．所以當我們以當?shù)氐钠骄績r跟平均租金去算出該區(qū)域的房價租金比，(可以自己從找?guī)讉€80平方米或100平方米的整層物件來做試算)，或是直接找到該區(qū)域的房價租金比資料。當房價租金比過高時，并且因為其中租金近幾年可能不會有太大的變化，代表房子價格實際上是過高的，表示炒房炒得兇，房屋只是增加它的價格，并沒有實際增加它的價值．
房價租金比的意義，在個體上：我們去看屋時，也可以透過推估，看一個屋件實際上它租金可以得到的收入，跟物件的報價，算出它的房價租金比，比較當?shù)氐钠骄績r租金比，就可以評估是否接受這個物件的報價．
所以很多地方，如果估完租金收入，算出房屋的房價租金比您預設的更高，甚至比當?shù)氐钠骄績r租金比更高，那就沒有任何投資買房的誘因，想買此物件的投資者，要面對房價未來下跌的可能性就會大增．舉例我周遭認識的一個要買房的個案，我去推估他這次打算要買的物件，物件狀況是一個透天整棟的房子，在社區(qū)內所以一樓也不能當?shù)昝?，地點在三級城市的郊區(qū)，周遭沒有任何公共交通建設，出門一定要騎車或開車。當?shù)仄骄總€人的月收入大概落在5600塊到6000塊人民幣左右，以在地租金水準而言，我個人評估租金每個月可能最多只有4000塊人民幣，跟我拿高薪水雙人家庭的30%去做計算也是同樣在3600塊人民幣( 6000 * 2 * = 4000 ),兩個數(shù)字也非常接近。
房價是報價220萬人民幣，我們以純理論年租金為48000塊( 4000 * 12 ) 去計算房價租金比，純理論的房價租金比是45.8，以三級城市而言，我覺得45.8超過我自己所評估的要求預設值，我希望三級城市最多高到25-30左右，也比我推算的當?shù)仄骄績r租金比41.6更高，我個人評估完覺得買下絕對是吃虧的，這個物件的價值不夠，絕對稱不起它現(xiàn)在的價格。
所以直接抓世界各城市的平均房價租金比，就可以對房價有一個簡單的概念．把它的定義用簡單的說法說，就是平均而言，租金完全無任何耗損的情況下，年租金收到手里要收滿49年才能剛好等于房價．這個數(shù)字要考量一個重點是他指的是該城市的平均值，所以一定會有高于平均跟低于平均的物件。
再來，因為租金跟收入有關，他的增幅會有極限，但房價一般而言可以沒有極限．目前2019年全球房價租金比第三高的城市就是臺北，房價是租金的49倍，并且前兩名是維也納跟伊斯坦堡，這兩個都被評估當?shù)匚磥碛咳肴丝跁?，會有再增值的空間，但臺北被評估沒有什么可以再增值的空間，所以可知房價過熱到某種極限。我們可以比較其他地方相對的房價租金比，就可以有比較宏觀的了解。譬如美國就有很多地方的房價租金比是不到10的，所以臺北的49算是高的非常不可思議。
如果一個物件每個月有4000塊人民幣的房租收入，一年最多有48000塊人民幣收入，總價開125萬，所以假設頭期款是25萬人民幣，貸款100萬，貸款30年，年利1% ，這樣推算月繳房貸3600塊人民幣左右，月現(xiàn)金流400塊人民幣，純粹理論年報酬率大概在1.9%，似乎是可以勉勉強搶接受的． ( 400 *12 / 250000 = 1.9% )
但是在臺北，整層房子的物件（譬如三房一廳或兩房兩廳），要有4000塊人民幣的租金收入，室內實際空間大小至少要80到100平方米，要有這個大小跟租金水位，總房價大概基本起碼要有200萬到240萬人民幣之間，很多公設比（建案中非屬房屋實際使用坪數(shù)部分的比值）超過30%的物件，總房價很輕易就會超過240萬許多．我們這邊以總價240萬的平均房價為例子，假設貸款8成，共貸款192萬，貸款30年，年利1% ，房貸在6933塊人民幣，4000塊的租金收入繳掉房貸后每個月還要賠1933，每個月租出去都要倒貼的物件，它真的有長期持有的價值嗎？答案是清晰可見的．這個例子我們去算他的房價租金比，月租金4000，純理論年租金收入為48000塊．總房價 2400000 / 48000 = 50．這確實就是現(xiàn)在臺北的真實房價租金比．
再以我居住的區(qū)域為例，一間普通有電梯社區(qū)的普通三房兩廳一衛(wèi)的房子，他的房價也差不多在240萬人民幣左右，跟上一段舉的例子非常相似，一年的租金最多是48000人民幣，房價租金比是50．從這兩個例子證明臺北的真實房價租金比跟我從外國網(wǎng)站的房價租金比全球報告中得到的數(shù)字是差不多符合的．
所以從房價租金比就可以推算您所在區(qū)域的房屋價格背離房屋價值多遠．從上面的兩個例子可以了解，房價租金比是有它重要的參考性的．您也可以算算你所在區(qū)域或是社區(qū)的房價租金比：找出您所在該區(qū)域或該社區(qū)最近80平方米或100平方米的成交物件的價格，去問問該區(qū)周遭同大小的房子租金范圍的平均值，就可以試算出您那個區(qū)域或社區(qū)的房價租金比，再估算出您現(xiàn)在持有或想賣的物件，算出來評估看看它是否房價過高．
以銀行的眼光來估價，房子出租的收入代表某種程度上這房子的價值．這房子如果出租，它的收入就是這個水位，房租收入在未重新整修前比較難有大幅的變化，所以當房價租金比過高，代表房子價格實際上是過高的，他的房屋價格不一定符合或貼近它租金的水位，有可能過高，背離這個物件應有的房屋價值，跟股票一樣，當價格跟價值產(chǎn)生背離，價格當然容易向下浮動．
舉個例子：2008年的美國次貸風暴，也參雜了一些這樣的因素：當房屋價格過高，但房屋價值不夠，當波動一來，房屋價格開始掉回它應有的價值．很多美國人某天一睡醒，發(fā)現(xiàn)怎么自己的房子價格竟然低于自己的房貸，房子竟然掉價這么多．他們不接受這樣的事實，陸續(xù)開始有人不愿意繳房貸，銀行也開始重新對有房貸的房子做重新估價跟針對貸款人做重新審核，跟期貨的保證金一樣，當銀行對房屋的估價比銀行已給的貸款還低的時候，銀行也開始可能要求減少貸款額度，導致最后很多違約的貸款案件跟房屋法拍． （當然美國次貸風暴有很多原因，只是有參雜這樣的因素，也有當初銀行評估買房貸款的人時候，不重視是否有穩(wěn)定工作及當時貸款條件的審核大幅寬松有很大的關系．很多人沒工作收入，銀行也是貸給他．導致最后很多違約的貸款案件跟房屋法拍．）
這里是Rock新觀點，我是林建宏，讓您用新的角度洞察這個世界。以下是我的簡書熱門文章:
不要再被不實網(wǎng)路文章騙了，讓您實際算出您所在地區(qū)域房子的真實租金投報率
