前不久，北京市海淀區(qū)人民法院一樁居住權(quán)的判決發(fā)布后，引來了人們的關(guān)注與議論。
這天，調(diào)解員老陳與助理小張再次議論起來。
“看過材料，居住權(quán)起源于古羅馬法?！毙堥_口說道。“那時，主人以遺囑的方式把房屋居住權(quán)留給遺孀或者仆人，保證他們在去世之前能夠居有定所?！?/p>
“對呀，”老陳接著說道?！胺课菥幼?quán)從物權(quán)分離出來，是個不錯的設(shè)計，可以切實保障弱勢群體作為居住權(quán)人的根本利益。”
“不過，你說居住權(quán)的積極作用具體體現(xiàn)在哪些方面？”小張問老陳。
“比如說罷，以前我處理過一個分家析產(chǎn)的案子，就非常典型。”老陳一向習慣舉例說明，這不，又講起了以前的案例。
老陳回憶說，那是當年接手的第一個訴前調(diào)解的案子。
兒子狀告父、母，以及已經(jīng)出嫁的姐姐，要求分割父親名下的房產(chǎn)（詳見【調(diào)解室的故事】房子都給我兒子，親的）。
兒子的理由是父親名下宅基地上的老房子，已經(jīng)破舊不堪，他出資四十萬拆了舊房子，建造起了二層小樓，四四方方漂漂亮亮的一個四合院。所以應(yīng)當把房子寫在他的名下。
兒子的母親、姐姐對此都沒有意見，母親還大聲的說：房子都給我兒子，親的！
不過，父親有些顧慮。他意思如果這樣分家析產(chǎn)，那房子是不是與他們老兩口無關(guān)了，今后有個意外他們可就無立錐之地。當然，他們最后還是商量妥了，把房子寫到兒子的名下。
其實，如果能夠設(shè)立居住權(quán)，完全能夠解決老人的后顧之憂。
“看來，還真是這樣?！毙埪牭眠B連點頭。
“當然，現(xiàn)在講的最多的，還是房屋的所有人留下遺囑，為其保姆或者需要幫助的親屬設(shè)立居住權(quán)，保證他們在房屋主人去世后，還能夠有個固定的住所?！崩详惤又f道。
“那是，這種做法完全符合居住權(quán)創(chuàng)設(shè)時的初衷?！毙埧隙ǖ恼f。
“居住權(quán)對于針對老人的欺詐，有什么積極的防范作用嗎？”小張接著問道。
“這個……”老陳沉思了一下說，“現(xiàn)在，有很多針對老年人的詐騙。春晚上葛大爺、蔡明他們演的小品就說明了問題?！?/p>
現(xiàn)在，不少的騙子都在打老年人住房的主意。已經(jīng)發(fā)生“套路貸”、“以房養(yǎng)老”等騙術(shù)，均以老人名下的住房作為抵押。同時，還要哄騙著老人簽署一份保證騰房的協(xié)議書，并串通公證處出具“強制執(zhí)行公證書”，為強迫老人騰房掃清道路。
可以設(shè)想一下，假設(shè)房屋登記管理部門接到老人房屋抵押登記申請時，同時要求抵押權(quán)人必須簽署為老人設(shè)立居住權(quán)的申請，一旦老人房屋的所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移至抵押權(quán)人名下，那么，老人的居住權(quán)同時發(fā)生法律效力，是不是可以防范一些欺詐行為。
“如果這樣當然好了，你不知道，有些老年人特別的固執(zhí)，很容易被人忽悠了，還聽不進別人的勸解?！毙堄行┌l(fā)牢騷的說。
“確實是這樣，現(xiàn)在，銀行方面為了保護老人的存款不被騙，采取了不少的措施。這些措施非常有效?！崩详惤又鴮π堈f。
有的老人對外大額匯款時，銀行工作人員總要刨根問底，聽出有問題的堅決不給老人辦理轉(zhuǎn)款手續(xù)。即便遭到不明真相的老人的投訴，銀行仍然堅持自己的做法。
“這樣做確實能夠避免老人受騙上當，但是，終究沒有法律依據(jù)不是?！崩详愂沁@樣來看問題的。
“有個律師還說起了一個挺有意思的事情?！崩详惪粗堄种v起了故事。
有位老人在老伴兒去世后，雇了一個保姆來照顧他的生活。兒女們忙于工作，一般只是在節(jié)假日過去看望一下老人。平時，全都是依仗著保姆過日子。
時間久了，老人非常感激保姆，加上保姆的忽悠，有一天，保姆用輪椅推著老人到了不動產(chǎn)登記中心，老人向工作人員說要把他名下的房子過戶給保姆。
結(jié)果，工作人員對老人說：今天沒號了，改天再來吧。讓你的兒子女兒一起都來，缺一個也不能辦。說著，就把老人送出了辦事大廳。
“呵呵……”小張聽罷笑出聲來。
小張擦著笑出來的眼淚，接著說，“在網(wǎng)上看到有人議論說，有時，居住權(quán)甚至可能比所有權(quán)更有利于那些存有不良企圖的人，這個說法對嗎？”
“比如說？”
“比如說某人買了一套房子，房產(chǎn)登記在他的名下。不過，他為情人設(shè)立了居住權(quán)。這樣，那個情人可就高枕無憂?！?/p>
“嗯，是這樣，”老陳尋思了一下，“如果老公為情人買房，而且，把房子落實在她的名下，存有很大風險。一旦被查實，房子有可能被判為夫妻共同財產(chǎn)而被收回。有些人可能是基于這種顧慮，才說居住權(quán)可能被不良用心者所利用?！?/p>
“對呀，所以說，居住權(quán)的設(shè)立是不是要有所限制?！毙埐粺o憂慮的說。
“是，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當設(shè)置一定的條件，防范規(guī)避法律的行為?！?/p>
“叮鈴鈴……”這時候，桌上的電話機響了起來，小張忙接起電話，老陳也跟著開始工作起來。
