對于認(rèn)購書的內(nèi)容，合同雙方其實(shí)都不會做出很多明確的規(guī)定，因?yàn)橹徊贿^是有買賣的意思在而已，基本上只有包括買賣雙方姓名，合同標(biāo)的物即房屋，商品房的基本情況，并未載明具體的商品房交付時(shí)間、交付方式、公共設(shè)施權(quán)益歸屬等等內(nèi)容，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同司法解釋》）第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”

由此可以得知認(rèn)購書合同條款的完善與否以及是否具備合同實(shí)際履行條件，是影響其性質(zhì)認(rèn)定的兩大重要原因，由于司法實(shí)踐中對是否需要同時(shí)具備這兩個(gè)要件以及合同條款是否完善究竟應(yīng)該以具備哪些核心條件為標(biāo)準(zhǔn)有所分歧，所以才會產(chǎn)生一些不同的判決以及矛盾。

但我認(rèn)為認(rèn)購書是本約還是預(yù)約、應(yīng)該基于合同法意思自治原則來判斷。如果雙方條款中明確表明將簽訂正式商品房買賣合同，并在意思一致的條件下簽訂了認(rèn)購書，例如有條款載明“甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。”，那么他就是一個(gè)預(yù)約性質(zhì)的合同，即使已經(jīng)具備跟正式合同即本約極為相近的條款也不能作為判斷性質(zhì)的主要依據(jù)，發(fā)生糾紛的時(shí)候可以依據(jù)《買賣合同司法解釋》第二條請求對方承擔(dān)預(yù)約合同未預(yù)約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償；根據(jù)筆者查閱的中國裁判文書網(wǎng)中的“郭志強(qiáng)、王海燕商品房預(yù)約合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書”也可以看出，法官根據(jù)雙方簽訂的認(rèn)購書第四條條款約定：“認(rèn)購人須按開發(fā)公司通知要求的時(shí)間攜本認(rèn)購協(xié)議、已交房款票據(jù)到開發(fā)公司指定地點(diǎn)簽署《商品房買賣合同》等相關(guān)文件?！保_認(rèn)該認(rèn)購書僅是雙方當(dāng)事人在簽署正式商品房買賣合同之前所簽訂的具有購買意的文書，所以保持原審對雙方之間簽訂的系商品房買賣合同不予支持的裁定。

反而言之，如若已經(jīng)載明“無特殊情況，則可開始執(zhí)行交付價(jià)款義務(wù)無需另行制定合同”等，就表明雙方已經(jīng)確定房屋買賣法律關(guān)系，認(rèn)購書就是商品房買賣合同，不過確定關(guān)系的這個(gè)點(diǎn)從什么時(shí)候開始也需要斟酌。以上也是我認(rèn)為能夠用于判斷認(rèn)購書性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，是個(gè)較好的法律規(guī)制方式。

至于認(rèn)購書中的定金，他是起到一個(gè)為訂立主合同做擔(dān)保的作用，根據(jù)《擔(dān)保法解釋》一百一十五條規(guī)，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！顿I賣合同司法解釋》第四條也規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。這種定金罰則適用的是過錯(cuò)責(zé)任原則，同時(shí)也需要依照擔(dān)保法第九十一條規(guī)定即定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。這里我們都需要注意的是，定金不等同于訂金，訂金只算是預(yù)付款性質(zhì)，如果合同解除，也只能如數(shù)返還。

以上便是我對四個(gè)問題——認(rèn)購書內(nèi)容的困惑、認(rèn)購書性質(zhì)的辨析、認(rèn)購書中的定金、認(rèn)購書的法律規(guī)制方式的總的概括回應(yīng)，希望大家批評指正！