? ? ? ?2019年12月28日，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，轉換時間自2020年3月1日起，于2020年8月31日前完成。

? ? ? ?4月20日，央行發(fā)布最新LPR。一年期LPR迎最大降幅，下調(diào)了20BP，并首次降至4%以下，為3.85%；五年期以上LPR為4.65%，較上月下調(diào)10BP。

? ? ? ?LPR呈現(xiàn)了下降的趨勢，那么，房貸利率要不要轉LPR，怎么轉LPR，請看以下分析：

一、存量浮動利率是什么

? ? ? ?先看人民銀行給出的定義：存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

? ? ? ?通俗地講，存量浮動利率是一種基于貸款基準利率定價的利率。這個利率是浮動的，只是浮動的特別慢。最近一次浮動是2015年10月24日，5年以上貸款基準利率從5.15%下調(diào)至4.9%。距今已經(jīng)近5年時間了。

二、LPR是什么

? ? ? ?LPR是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate）。貸款市場報價利率（LPR）由18家報價行于每月20日（遇節(jié)假日順延），向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR，于當日9時30分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。

? ? ? ?目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。1年期LPR從2013年11月5日開始發(fā)布。5年期LPR則是從2019年8月20日開始發(fā)布，至今有9期數(shù)據(jù)。

三、LPR定價的浮動利率是否優(yōu)于存量浮動利率

? ? ? ?按央行政策，各商業(yè)銀行鼓勵存量浮動利率貸款轉換為以LPR定價的浮動利率或固定利率。但是貸款基準利率打折（乘法）改成加點（加法），LPR定價的浮動利率并不一定優(yōu)于原來的存量浮動利率。 這取決于貸款基準利率是否與LPR同步下調(diào)，以及下調(diào)幅度。

? ? ? ?舉個例子，假設甲現(xiàn)在的存量浮動利率為5.39%（上浮10%），轉為LPR浮動之后的定價方式是LPR+0.59%? 。轉換時的LPR是4.8%，那么根據(jù)貸款基準利率的下調(diào)幅度，兩種方式對比如下：

? ? ? ?從上表對比可知，如果貸款基準利率下調(diào)基點和LPR相同，那么LPR浮動利率是劣于轉換之前的存量浮動利率的；但貸款基準利率不變，或者下調(diào)幅度遠小于LPR，選擇LPR浮動利率更優(yōu)。

? ? ? ?你可以選擇不轉，繼續(xù)使用原來的貸款基準利率打折。不過，有些銀行自動幫客戶轉，比如招商銀行4月上旬統(tǒng)一幫客戶轉成LPR基準利率，不想轉的要主動聯(lián)系招商銀行。

? ? ? 經(jīng)濟發(fā)展，長遠來看，利率是下行的。貸款基準利率的調(diào)整肯定滯后于LPR，因此存量浮動利率轉換為LPR基準還是有利的。

四、轉換方式

? ? ? ?房貸利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，加點數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平減去4.8%，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉換為固定利率，商業(yè)性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

? ? ? ?定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

? ? ? ?從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

? ? ? ?之后，一年確定一次利率。自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定。

? ? ? ?舉例如下，若原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日為每年5月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至4月30日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2020年5月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年4月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，即4.65%+0.59%=5.24%。此后每年5月1日，根據(jù)4月20的LPR重新定價。

? ? ? ?現(xiàn)在不少銀行已經(jīng)推出了手機銀行一鍵轉換的服務，可在手機銀行，點基準利率轉換，選擇浮動利率還是固定利率，然后一鍵轉換。

五、選擇浮動利率還是固定利率

? ? ? ?5年期LPR發(fā)布之后，呈現(xiàn)了緩慢下降的趨勢，于2019年11月20日、2020年2月20日和2020年4月20日，進行了三次下調(diào)，累計下調(diào)了20BP，從4.85%下調(diào)至4.65%。

? ? ? ?從短期看，受疫情影響，經(jīng)濟增速放緩，為了刺激經(jīng)濟，政府一般是會下調(diào)利率，因此今年LPR大概率是下行的。據(jù)證券公司預計，今年還有15至30個BP的下降空間。

? ? ? ?從長期看，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，積累的資本愈加充足，資本的價格，即利率是下降的。歐美日，這些發(fā)達國家經(jīng)過多年的發(fā)展，目前的利率是0，甚至為負利率。

? ? ? ?不過，中國距離0利率還要幾十年吧。中國的銀行的貸款利率反映的是貸款給國企或者大型企業(yè)的利率，中小企業(yè)和個體戶等使用民間貸款，利率約是銀行貸款利率的2至4倍。如果有全面反映市場的利率，那這個利率距離0利率還很遙遠。

? ? ? ?綜上，LPR大趨勢是向下的，選擇浮動利率優(yōu)于固定利率。

? ? ? ?此外，以下情況不需要轉換：房貸在2020年12月31日前到期/已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可選擇不轉換；房貸簽的是固定利率貸款；公積金個人貸款。

六、重新定價日的選擇

? ? ? ?金融機構與客戶協(xié)商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

? ? ? ?銀行給出的重定價日一般為2個，一個是1月1日，另一個是貸款發(fā)放日期。年末雖然資金更緊張，但是LPR是根據(jù)經(jīng)濟大環(huán)境來的，從LPR的歷史記錄來看，選哪一個日期，差別不大。想要盡快享受LPR政策的，就選未來距離現(xiàn)在最近的日期。

? ? ? ?基準利率打折，還是LPR加點，都只是個形式，關鍵要看形式背后，居民利息負擔到底是加重還是減輕。