最近這兩個(gè)月的樓市大概是我出道以來(lái)遇到最詭異的行情了。
明明應(yīng)該是因?yàn)橐咔槎o淡，但我們?cè)谏虾：蜕钲诘膶?zhuān)家定制購(gòu)房生意卻好爆了。
最近和一個(gè)房企朋友吃飯聊天，他告訴我，現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)95%的行業(yè)都在往下走，說(shuō)我們就是那5%。
講真聽(tīng)到這個(gè)話，我并沒(méi)有什么興奮，反而是對(duì)于這種反常有點(diǎn)憂心忡忡。
沒(méi)辦法，年紀(jì)大了，經(jīng)歷過(guò)足夠多的事情之后，就會(huì)禁不住去多思考那些現(xiàn)象背后的本質(zhì)。非要琢磨明白才能讓自己多幾分安全感。
所以這兩天就一直在思考什么才是驅(qū)動(dòng)當(dāng)前樓市的底層邏輯，看看有沒(méi)有一些規(guī)律。
今天這篇，想跟大家聊聊我的新觀察：
2020年，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，真的挺難選的。
01
第一個(gè)觀察到的現(xiàn)象是，城市之間的房?jī)r(jià)在拉大，而不是在縮小。
各位，今后選擇哪個(gè)城市買(mǎi)房，需要十二分小心了。
那些犯錯(cuò)的成本，正變得越來(lái)越大。
來(lái)，我們看下數(shù)據(jù)。
大概在十年前，2011年左右，當(dāng)時(shí)以京滬為代表的一線城市房?jī)r(jià)在兩萬(wàn)多，而以寧波、南京、青島為代表的主要二線城市，房?jī)r(jià)在一萬(wàn)四五左右，一二線價(jià)差大約是1.6倍。
而當(dāng)時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)排名倒數(shù)的濰坊、綿陽(yáng)等三四線城市，房?jī)r(jià)也有5000多一平。
2011年，一二三線房?jī)r(jià)比例大致是5：3：1。
我印象還挺深的，2011那年上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦區(qū)的價(jià)格是4萬(wàn)多。我打開(kāi)了重慶的房?jī)r(jià)地圖，驚嘆于重慶解放碑1萬(wàn)左右的價(jià)格，巨大的價(jià)差，讓我覺(jué)得重慶絕對(duì)是歷史大底，有極大補(bǔ)漲空間。
好了，十年過(guò)去了。
當(dāng)年的重慶，當(dāng)年的二線城市，的確是歷史大底，也迎來(lái)了補(bǔ)漲，但漲幅沒(méi)有一線城市快。
2020年，京滬深等一線城市均價(jià)站到了五萬(wàn)以上，而以南京、杭州、福州、寧波為代表的主要二線城市，房?jī)r(jià)在兩萬(wàn)五左右，一二線價(jià)差大約是2.2倍。
房?jī)r(jià)排名倒數(shù)的鶴崗、雙鴨山、大興安嶺等三四線城市，房?jī)r(jià)竟然不升反降，只有不到3000一平。
2020年，一二三線房?jī)r(jià)比例已經(jīng)拉開(kāi)到大致是18：8：1。
從1.6倍到2.2倍，接近十年間，一二線的城市價(jià)格差距已然拉開(kāi)。
而三四線被拋棄的速度更快，原來(lái)一線價(jià)格是房?jī)r(jià)最低城市的5倍，現(xiàn)在竟然拉開(kāi)到了18倍！
大城市碾壓小城市，超級(jí)大城市壓制大城市，說(shuō)出來(lái)很殘酷，但事實(shí)就是這樣。
02
知道這個(gè)大前提很重要，這可以直接指導(dǎo)我們當(dāng)下的選籌。
大家都知道，最近5年，特別是最近3年，二線城市的房?jī)r(jià)漲幅十分兇悍，特別是一些局部熱點(diǎn)板塊直逼一線房?jī)r(jià)。
比如，蘇州的園區(qū)和寧波的東部新城，動(dòng)則5萬(wàn)起的單價(jià)，已經(jīng)和一線城市近郊沒(méi)差多少，房?jī)r(jià)的快速拉升也引來(lái)不少關(guān)注。
但我覺(jué)得吧，這種短期趨勢(shì)并不能改變長(zhǎng)期的規(guī)律。
當(dāng)下短時(shí)間的價(jià)差縮小，更多的是周期輪動(dòng)的原因。
京滬2017-2020三年不漲，但是二線城市因?yàn)閱?dòng)慢的原因，有一些補(bǔ)漲，所以?xún)r(jià)差在不斷縮小。
從長(zhǎng)周期看，一線拉開(kāi)二線、二線拉開(kāi)三線應(yīng)該是比較符合歷史規(guī)律的。
所以這就是為什么我現(xiàn)在不建議大家追高買(mǎi)正在牛市尾聲的二線城市，而是讓大家把資產(chǎn)騰挪到更高能級(jí)的城市。
從去年開(kāi)始我們就告訴大家，今年我們要繼續(xù)說(shuō)：
2020年，是三四線置換二線，二線置換一線的最后時(shí)機(jī)。
雖然最近一線城市有信貸收緊的說(shuō)法，但我們團(tuán)隊(duì)依然繼續(xù)看好深圳和上海，這大概是當(dāng)下唯二的調(diào)整到位，可以放心買(mǎi)入的城市。
03
第二個(gè)我觀察到的現(xiàn)象是，地段價(jià)值變得混亂起來(lái)。
近郊的房?jī)r(jià)和市中心逐漸接近，地段價(jià)值似乎被燙平了。
經(jīng)過(guò)2015年這一輪大漲之后，坦率地說(shuō)，大城市市中心的好房子已經(jīng)和絕大部分中產(chǎn)無(wú)緣了。
因?yàn)榭們r(jià)限制和價(jià)值替代，那些市中心的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)開(kāi)始外溢。
比如你在深圳買(mǎi)房，總預(yù)算只有600萬(wàn)，在寶中你可能只能買(mǎi)個(gè)兩房，但是你們家又有三房的硬性要求，在寶中買(mǎi)不到心儀的房子，那么你就會(huì)考慮距離寶中不是特別遠(yuǎn)的碧海，這個(gè)就是購(gòu)買(mǎi)力的外溢，當(dāng)然現(xiàn)在碧海也漲到你買(mǎi)不起，你可能會(huì)去更遠(yuǎn)的沙井。
購(gòu)買(mǎi)力的外溢也不是毫無(wú)規(guī)律可言，買(mǎi)不起最好的，那么人們一定會(huì)從附近價(jià)值差不多的板塊開(kāi)始選起，有點(diǎn)類(lèi)似于“備胎”邏輯。
不會(huì)說(shuō)，買(mǎi)不起寶中，就直接去買(mǎi)龍崗坪山，大概率可能還是在寶中附近選擇。
所以市中心的高房?jī)r(jià)開(kāi)始向臨近的近郊擴(kuò)散，而樓市里最大的受益者就是那些近郊有產(chǎn)業(yè)的板塊。
比如，隨著科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的興起，BAT、華為、小米、京東們紛紛在城市郊區(qū)建立產(chǎn)業(yè)園，越來(lái)越多的高薪人士不需要去市中心工作，在郊區(qū)的公司邊上買(mǎi)房反而更方便，因此抬高了郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園的價(jià)格，縮小了和市中心的價(jià)格差。
典型的例子，就是北京的西北旺和杭州的未來(lái)科技城。
北京西北旺，距離北五環(huán)四公里以外，二手房?jī)r(jià)格卻能達(dá)到6-7萬(wàn)元，不輸很多五環(huán)，甚至四環(huán)內(nèi)的房子，就是聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等科技企業(yè)的功勞。
杭州未來(lái)科技城，位于繞城高速西段以外，二手房卻達(dá)到了4-5萬(wàn)，比繞城內(nèi)的不少板塊貴出50%以上，三萬(wàn)多的新房，熱度極高，吸引“萬(wàn)人搖”，阿里巴巴、中電?？怠⒉锁B(niǎo)網(wǎng)絡(luò)、同花順等科技企業(yè)功不可沒(méi)。
另外，軌道交通的普及，也會(huì)造成板塊差異變小。
原來(lái)地鐵不發(fā)達(dá)的時(shí)候，公交、開(kāi)車(chē)，甚至自行車(chē)是常規(guī)的通勤方式，那么按照一般60分鐘的單程極限通勤時(shí)間，10-20公里，也就是差不多上海人廣到中環(huán)、外環(huán)的距離，基本是上班距離的極限。
而隨著軌道交通的普及，地鐵、輕軌、城鐵甚至高鐵都能成為上班的方式，同樣的時(shí)間，活動(dòng)半徑一下子增加到20-30公里甚至更遠(yuǎn)，那么擁有便捷軌道交通的郊區(qū)房?jī)r(jià)，也就不會(huì)比市區(qū)便宜太多。
04
從平均房?jī)r(jià)來(lái)看，近郊和市中心的價(jià)差是在不斷縮小的。
比如2015年之前，上海內(nèi)中外環(huán)的單價(jià)大概是5/3/2萬(wàn)每平，到了這一輪大漲之后，內(nèi)中外環(huán)單價(jià)變成9/7/5萬(wàn)。
但是在大趨勢(shì)價(jià)差的收斂的同時(shí)，我卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：
市中心的好房子越來(lái)越貴，好地段的好房子在不斷突破單價(jià)天花板。
給大家看一張上海新房的地圖，都是一些賣(mài)的比較好的網(wǎng)紅項(xiàng)目。
你可以看到中環(huán)的價(jià)格已經(jīng)在接近單價(jià)10萬(wàn)，像浦東內(nèi)中環(huán)碧云已經(jīng)突破11萬(wàn)，與此同時(shí)內(nèi)環(huán)內(nèi)的價(jià)格，比如黃浦董家渡已經(jīng)突破13.8萬(wàn)，向單價(jià)15萬(wàn)邁進(jìn)。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，本質(zhì)上是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力的回歸。
所謂購(gòu)買(mǎi)力回歸，正好與前面說(shuō)的外溢需求相反。那些在近郊或者市中心有房子的持有者，經(jīng)過(guò)這一輪大漲之后，忽然發(fā)現(xiàn)自己的房子還是挺值錢(qián)的，也就是說(shuō)只要賣(mài)了房子，只要增加不多的預(yù)算，就可以在市中心核心區(qū)去置換。
而最近幾年上海的行情基本就是賣(mài)一買(mǎi)一連環(huán)單置換行情，樓市改善需求開(kāi)始崛起，它的成交是結(jié)構(gòu)性化的，購(gòu)房人群只會(huì)選擇好地段的好房子，那些好地段老破小是不那么值錢(qián)的。
因?yàn)槭兄行拇蟛糠质抢戏孔?，真正拿得出手的好房子不多，所以我看到了?nèi)環(huán)內(nèi)折疊的樓市：
沒(méi)學(xué)區(qū)的老破小不斷沉淪，高單價(jià)高品質(zhì)的漂亮房子受人追捧。
05
好了，不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下的市場(chǎng)有那么一點(diǎn)神經(jīng)錯(cuò)亂：
一方面是內(nèi)中外圈平均房?jī)r(jià)的不斷收斂，另一方面是市中心好房子的絕對(duì)房?jī)r(jià)一直在創(chuàng)新高。
其實(shí)這并不矛盾，本質(zhì)原因就是我們觀察到的第三個(gè)現(xiàn)象：房子的產(chǎn)品力在購(gòu)房者心智中被不斷放大。
因?yàn)橥猸h(huán)外的房齡更新，好房子更多，所以平均房?jī)r(jià)更高，因?yàn)閮?nèi)環(huán)內(nèi)好地段的好房子稀少，所以新房絕對(duì)價(jià)格還在拉高。
今天，購(gòu)房者開(kāi)始愿意為品質(zhì)和資源買(mǎi)單，前所未有的看重。
當(dāng)一個(gè)區(qū)域內(nèi)真的有拿得出手的好房子，比如品質(zhì)爆款或者強(qiáng)力學(xué)區(qū)，它是可以碾壓區(qū)域的所有競(jìng)品的。
所以講到這里，差不多可以給大家總結(jié)一下了。
雖然當(dāng)下的樓市熱點(diǎn)有點(diǎn)散亂，但背后的底層邏輯是一樣的。
當(dāng)房?jī)r(jià)漲的變慢之后，原來(lái)附著在房產(chǎn)上的一夜暴富心態(tài)慢慢消失，房子開(kāi)始變得越來(lái)越回歸需求本源。
不考慮杠桿，不刻意為了炒作去買(mǎi)低價(jià)次品博暴擊，購(gòu)房底層邏輯轉(zhuǎn)變成房產(chǎn)的價(jià)值躍遷，住得更好，有更好的房子，就是這種純粹的想法。
優(yōu)先考慮大城市，優(yōu)先考慮好產(chǎn)品好地段，實(shí)在買(mǎi)不起好地段，至少也要好產(chǎn)品。
這就是當(dāng)下真實(shí)的客戶(hù)畫(huà)像，也在提示我們每個(gè)購(gòu)房者，不要再為了買(mǎi)而買(mǎi)。
所以我提醒各位，從今年開(kāi)始，現(xiàn)在買(mǎi)房子，真的要多考慮使用價(jià)值。
房子終究是用來(lái)住的，即便你暫時(shí)不住，有保值要求，那也要買(mǎi)一個(gè)接盤(pán)俠更愿意住的產(chǎn)品。
感謝這一場(chǎng)大好靜淡市，讓所有人恢復(fù)理智，房子也終于變成它原來(lái)應(yīng)該有的樣子。
比起狂風(fēng)暴雨下的高歌猛進(jìn)，我更喜歡當(dāng)下寧?kù)o致遠(yuǎn)的細(xì)水長(zhǎng)流。
以上是正文，來(lái)自觀觀。
