很震驚，也有些擔(dān)憂。
前幾天，一個(gè)負(fù)責(zé)地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的朋友說2018年重慶有超過15萬套房子是被外地投資客買走的。
他么有15萬套嗎？
真的嚇我一跳。
要知道2018全年重慶市的新房交易量約30萬套，二手房交易量約20萬套，總共成交50多萬套，也就是重慶每10個(gè)購房者中有3個(gè)是炒房的。
若2017年也是這個(gè)數(shù)字。那么，近兩年外地投資客在重慶累計(jì)的投資性房屋數(shù)量將超過30萬套。
30萬套什么概念？
按照2018年新房成交數(shù)據(jù)計(jì)算：
30萬套=成都新房賣1.5年
30萬套=昆明新房賣4年
30萬套=蘇州新房賣5年
30萬套=上海新房賣6年
一.
全國的“炒房”客們
2016年3月上海市一則消息震驚了全國樓市：剛簽合同第二天房東突然要求漲價(jià)50萬，否則寧愿賠20萬違約金也不賣了。
自此，房價(jià)從一線城市率先上漲，隨后蔓延到二三線城市，接著四五也趁勢持續(xù)上漲。
幾乎全國所有的城市都趕上了這一趟房價(jià)上漲的列車。
兩年后，也就是2018年3月初，中西部城市的炒房妖風(fēng)第一站從成都開始，成都的搖號政策+新房限價(jià)政策讓大眾產(chǎn)生了“買到就是賺到”的看法，某項(xiàng)目400套房子更有超過5萬人搶房，中簽率不足1%。
隨后西安、海南等城市接力，這一輪的炒房是全國性質(zhì)的，職業(yè)的、普通人都加入了“炒房”序列，房子成了大眾的投資理財(cái)工具。
而2018年，全國的炒房者都看上了重慶。
二.
炒房客看上了重慶什么？
外地炒房客為什么來重慶？我總結(jié)了他們認(rèn)為重慶值得投資的三個(gè)重要理論基礎(chǔ)：
?重慶是直轄市
直轄市的作用是行政級別足夠高，是zhongyangzhengfu的親兒子，zhongyang勢必要大力扶持發(fā)展，這是個(gè)政治問題也只是時(shí)間問題，也是炒房客投資重慶的最重要的理論基石。
重慶房價(jià)足夠低
截止到2017年年底，重慶二手房均價(jià)10300元\平米，此時(shí)杭州29000元、南京27000元、武漢18000元、成都14000元、合肥14000元、大連12000元、石家莊15000元、濟(jì)南17000元，重慶甚至比不上常州的12000元\平米。
此時(shí)，重慶作為一個(gè)直轄市以及國家中心城市，價(jià)格足夠低。
重慶政策寬松
截止到2017年底，全國絕大部分一二線城市全部限購限貸，尤其對外地人更是嚴(yán)苛，直到現(xiàn)在重慶對外地人購房仍然不限購，只是從2018年6月28日起開始限制“三無”人員貸款，重慶對外地購房者可謂敞開了大門。
行政級別足夠高+各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本面還不錯(cuò)+房價(jià)足夠低+寬松的政策+其他一二線城市嚴(yán)格的限購限貸政策+各大媒體的跟風(fēng)炒作，一系列的“利好”吸引了大量有購買力的外地購房者持續(xù)涌入重慶。
更有許多投資者在重慶的購房面積超過1000平米（6-10套）。
因此，我們有兩個(gè)疑問：
重慶的房價(jià)是不是被炒房團(tuán)炒起來的？
天量的投資客，重慶樓市會(huì)不會(huì)崩盤？
?三.
房價(jià)是被外地炒房團(tuán)炒起來的？
不完全是。
2018年如果有15萬套房子是被外地炒房客買走的，那么仍然還有65%的本地需求用戶存在，近30萬套的本地需求總量放在全國也能排上名號，重慶本土人的購買力仍然存在。
2017、2018年的投資購房群體中除了外地炒房客以外不乏大量的本地投資者，與我同齡的很多朋友都在這兩年?duì)幭荣徺I了第二、第三套住房，本地人亦加入了買房投資的序列中，尤其改善性住房的大量入市帶動(dòng)了樓市的整體均價(jià)。
截止到2017年底，成都、南京、蘇州、鄭州房地產(chǎn)均價(jià)都高過重慶，在2016-2017這兩年重慶房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)低于其他一二線城市，2018年房價(jià)的上漲有補(bǔ)漲的成分。
重慶樓面價(jià)從2014年的2519元\平米上漲到2017年的4628元\平米，價(jià)格幾乎翻倍，上漲了超過2000元\平米，開發(fā)商成本上漲隨后自然轉(zhuǎn)移到房價(jià)上。
然而，我們不能否認(rèn)的事實(shí)是龐大的投資數(shù)量加大了房價(jià)的上漲幅度，或許只漲1000元的，結(jié)果漲了1500元。
同時(shí)重慶樓市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的時(shí)間比其他城市更晚，投資客助推了本輪重慶房價(jià)的持續(xù)大漲。
?四.
這一屆炒房客
重慶樓市會(huì)不會(huì)因?yàn)樘炝康耐顿Y數(shù)量崩盤？
炒房和買股票目的一樣：賺錢。
而樓市在這一輪上漲周期里成了和股票一樣的大眾眼里短期的炒作對象，眾多媒體為了博眼球頻繁發(fā)文，一個(gè)熱點(diǎn)房價(jià)就翻倍，一個(gè)政策房價(jià)就腰斬。亂糟糟的消息讓大眾心情不斷的反反復(fù)復(fù)。
但這一屆的炒房客和溫州炒房團(tuán)完全不一樣，他們自稱：職業(yè)買房人。
炒房客是短炒，無腦加杠桿，期望買在大漲前夜，然后拋售在高位，獲得利潤。一旦被套住，被動(dòng)割肉，就會(huì)蒙受巨大損失。
職業(yè)買房人，是一開始就打算長線持有，合理計(jì)算房產(chǎn)收益比，理性運(yùn)用負(fù)債，留足必要的現(xiàn)金儲(chǔ)備還月供，即便幾年不漲，他也泰然自若。
這是他們?yōu)樽约簩懙膫€(gè)人簡介。
但無論短期還是長期，無論是投機(jī)還是投資，這一屆買房的投資人擁有更強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，這一點(diǎn)很明顯。
2017年9月23日，重慶市國土房管出臺限售政策：主城區(qū)新購商品住房和二手住房須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。
政策出來后仍然擋不住外地投資客涌入重慶，不難看出更理性+中長期持有是這一屆投資者的特質(zhì)。（也不乏有短期套現(xiàn)獲利的投資者）
通過這一輪重慶房價(jià)的上漲我們也能更直觀的感受到若全國的人力、財(cái)力瘋狂涌入一個(gè)城市會(huì)對樓市造成何等的沖擊和影響，不妨看看曾經(jīng)的北京、上海，現(xiàn)在的深圳、重慶、沈陽。
五.
對樓市的影響？
不難看出：
一方面，過去兩年重慶樓市的投資客數(shù)量龐大，對樓市的后期走勢肯定有負(fù)面影響。
另一方面，由于限售和這一屆投資者特性的原因短期市場大概率不會(huì)集中拋售，再加上重慶本土的購買力仍然存在，因此重慶樓市不會(huì)脫離全國市場單獨(dú)崩盤。
未來大概率會(huì)出現(xiàn)以下現(xiàn)象：
1. 市場維穩(wěn)的情況下手里有多套住房的業(yè)主逐步掛出二手房試探性銷售，二手房房源增多，二手房價(jià)格微跌；限售兩年的房屋從2019年年底開始逐步流入二手市場，存量房源進(jìn)一步增多，尤其居住氛圍弱、投資客戶多的區(qū)域，兩江四岸核心區(qū)高價(jià)房源也不例外，二手房拋售難度會(huì)持續(xù)增加。
2. 一部分2018年晚期進(jìn)入重慶的投資客資金被套，若房價(jià)不漲又出現(xiàn)資金短缺可能會(huì)低于成本價(jià)拋售，某些小區(qū)會(huì)出現(xiàn)超低價(jià)房源，對高杠桿的炒房者而言：買房很燃，但堅(jiān)持很難。對買房自住的朋友來說，有機(jī)會(huì)買到高性價(jià)比的房子。
3. 新房市場受到二手房房源增多、成交價(jià)格下降的影響，一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象減少，開發(fā)商不會(huì)輕易漲價(jià)，甚至可能出現(xiàn)備案價(jià)下調(diào)現(xiàn)象，首付分期、利率下調(diào)、購房折扣等各種優(yōu)惠疊加出現(xiàn)，新房市場將好于二手房市場。
2019，買房自己住的，機(jī)會(huì)很難得。
