因為今年二寶要出生了，家里的空間過小，我們家計劃購置第二套房，考慮到上班方便和小區(qū)綠化不錯，還是選擇第一套房同一小區(qū)。而最近和家人在看房，感覺要考慮的問題還蠻多的，這次和六帽村的伙伴們一起討論關(guān)于換房的看法以及要注意的事項，讓我更多地從自己的實際情況去考慮。
大家對換房的看法
近期，由于國家放寬了買賣房產(chǎn)的政策，銀行貸款利率又不斷下降，身邊有很多朋友開始蠢蠢欲動想買房了，我們家也不例外。而換第二套房其實放在現(xiàn)在，是挺普遍的一個需求。
一般而言，我們換第二套房，從自身的經(jīng)濟情況出發(fā)，大多都是以小房子換大房子，畢竟靠著房價猛漲吃紅利的時代已成為過去式。我原來因為孩子戶口的問題想著第一套房先不賣，可以租出去獲取租金收入抵還貸款，如果后期沒有太大的升值空間再考慮賣掉。
而通過朋友了解到租售比這個指標，讓我明白這樣并不劃算。根據(jù)房價行情平臺數(shù)據(jù)顯示，2021年，320城的售租比（房屋租賃回報周期）最長的是二線城市廈門，房屋租售比高達1∶972，就是說，需要出租房屋972個月(81年)才能收回購房的本錢。
租售比是指房屋每平的月租金與每平房價之間的比值。
這里的租售比是針對全款買房的朋友，如果我們是貸款買房，按貸款30年計算，實際花了兩套房的價格買了一套房，回本周期還得在以上基礎(chǔ)上翻一倍。
所以我們決定第二套房以小房換大房，這樣也能減少家庭的還貸壓力。之前聽朋友說有些人因為購置過多的房產(chǎn)，房價下跌以及收入下降等原因?qū)е沦Y不抵債面臨法拍的情況，不但沒有了房子，同時還欠銀行的債，甚至可能還上了征信名單。
換房要考慮的問題
自從一家人計劃換房，才發(fā)現(xiàn)要考慮的問題真的很多，那主要有哪些需要考慮的問題呢？
1、了解政策以及市場行情
每個時期，各地區(qū)的房地產(chǎn)政策都是不一樣的，對于政策的了解，能有利于我們更好地進行選擇。比如我所在的佛山，目前限購的區(qū)域只有禪城區(qū)祖廟、順德區(qū)大良以及三水區(qū)的北滘，而我所在的南莊鎮(zhèn)是不限購的，所以政策上是可以購置的。
對于我們大部分老百姓來說，其實買賣房子，主要還是以剛需為主，投資為輔。但即便如此，買房對于普通家庭來說，是很重大的一次抉擇，價格仍然是我們最需要考慮的問題。如果我們賣的時候，市場正走低，那么我們到手的現(xiàn)款就會少，而買的時候，如果市場正走高，那我們無疑就成了冤大頭。
所以在不是那么緊急買房的情況下，最重要的參考是市場行情。房市行情下行的時候，宜賣再買，房市行情上行的時候，宜買再賣。
2、經(jīng)濟壓力以及學區(qū)地段
首先，很多人在買第二套房的時候，愁的是經(jīng)濟的問題。要付首付，還有兩套房的貸款壓力。所以這次我們換第二套房，考慮購置144方以下的房子，這樣首付4成左右，而咨詢過中介后了解到提前還清首套房貸，可以降低首付至3成，貸款的利率也要低些。
同時考慮賣掉首套房獲得的資金可以提前還貸，這樣也能減少家庭的經(jīng)濟壓力。最近一家人也一起討論如何開源節(jié)流，緩解經(jīng)濟壓力。
其次，真正考慮到買房，我們往往還會考慮學區(qū)、地段等問題。不同的學校對于孩子成長的影響的確是非常大的。而我目前小區(qū)所對口的學?？诒€是不錯的，還特意向本地的朋友打聽過，所以自己才選擇換同一小區(qū)，沒考慮換別的地段。
3、房子的宜居性及周邊配套
買房子其實最終是為了居住，所以房子的宜居性對我們而言是非常重要的。而我目前所在的小區(qū)離上班的地方很近，周邊交通很便利，小區(qū)旁邊就配有幼兒園和小學，醫(yī)院和超市附近都有，加之小區(qū)綠化和安全性都還不錯，我們十分滿意才選擇買在同一小區(qū)。
而我們考慮到房子的空間，覺得不是越大越好，夠用就好，溫馨才是最重要的?！胺孔〔怀础币咽呛暧^主要方向，近幾年也許會本著這個原則繼續(xù)調(diào)控。所以，關(guān)于空間，適合就好，無需太大。一是小空間能讓人感覺更溫馨，二是沒必要為了追求大空間增加很多額外的費用。所以我們考慮144方以下的房子，配有4房的最好。
再有我們考慮到停車位，小區(qū)的停車位還是很充足的，一戶能配兩個車位，后期考慮租賃或買車位，這樣對于接送小孩更方便。
其實換房要考慮的問題還是很多的，我們要從自己的實際情況出發(fā)，選擇適合自己的就好。
換房要注意的細節(jié)
換二套房的首要原則是夫妻雙方要達成一致。以前有朋友就經(jīng)歷過有一方看中房子，但另一方不滿意的情況，如果硬生生地買下了這套房子，那后面出現(xiàn)了任何問題都將由這一方承擔，夫妻之間會很容易導致不和諧。所以還有一些細節(jié)需要我們注意。
1、要挑選好鄰居
我們要看樓上樓下左右鄰居的情況，要看這些鄰居是否喜歡制造噪音，平時好不好相處，同時也要了解一下他們有沒有遇到很吵鬧的寵物。如果鄰居的人品不好，那在接下來的漫長時間內(nèi)相處起來會非常的痛苦，甚至會給心里帶來很大的壓力。
上次看房也聽老媽說起，有個朋友同一層住了一位養(yǎng)寵物的鄰居，經(jīng)常很吵鬧，弄得大家很煩惱，溝通過好多次問題都沒得到解決。
2、現(xiàn)場踏勘房子
首先看電梯，選中了目標房子，我們就需要去實地考察一下，檢查到這個房子的電梯好不好？一般來說物業(yè)是很難對電梯進行大修的，一般都是小修小補，所以如果遇到了不好的電梯，那時刻都會影響我們的生活。
其次看信號，去目標房間看一下手機信號好不好，去看一下到達目標房間的地下室墻壁四周有無損壞或者滲水的情況，一般在墻內(nèi)的滲水是很難解決的。
最后看防水采光以及垃圾點的位置。如果垃圾點離得太近，到了夏天味道會很難受的。去看一下樓內(nèi)的水電氣情況，去廁所檢查一下，防水效果，如果有問題，廁所的防水也是很難整改的。還要在每天的不同時段去觀察一下房間的采光情況，一定要選擇采光舒服的房間。要把原始的戶型圖去看看，確定房間內(nèi)有無拆改的情況。
3、通過專業(yè)中介購買
所以我們在購買二套房的時候，一定要經(jīng)過專業(yè)的中介，他們會去幫我們調(diào)查房子的基本情況。要求他們?nèi)シ慨a(chǎn)中心查詢房子是否可以交易，去查詢房子是否有法律糾紛。有些房子是租戶違規(guī)違法賣給購房者的，這種情況也一定要查一下，確定交易者是房主。
可以多詢問房管局、稅務局中分管契稅的朋友，了解相關(guān)的配套政策。雖然對于房源的掌握，中介會比我們手中的資源掌握得多一些，但我們要學會分辨、思考，畢竟簽訂買房后，會有很多的手續(xù)，中介辦起來會方便很多，多留個心眼。
而這次我們從貝殼網(wǎng)認識一位房產(chǎn)經(jīng)紀人，了解到他們也是有信用分，所以給客戶服務都是實實在在的，咨詢過后也明白首套與二套房關(guān)于首付、貸款利率和契稅的不同，以及提前還貸在第幾年前會更劃算。
手續(xù)方面特別注意：
第一：二套房與首套房契稅不一樣，第一套房契稅是1%到1.5%，而第二套房的契稅全部是按3%繳納；
第二：貸款利率不一樣，第二套房子的貸款利率要比第一套高，大約在1.1倍左右；
第三：首付不一樣，第一套房首付為30%，而第二套房144方以下首付40%，144方以上首付60%左右。
第四：關(guān)于提前還貸第幾年前更劃算，咨詢過后了解到按等額本金還貸，20年的貸款第5年還較劃算，30年的貸款第7年還較劃算；按等額本息還貸，20年的貸款第6年還較劃算，30年的貸款第8年還較劃算。
孩子戶口的問題咨詢過中介，賣首套房時與買主溝通好，可以延遲一段時間再遷戶口走，政府那邊沒有硬性規(guī)定必須過戶前遷走，這點還是很人性化的。
具體政策可能因地區(qū)和臨時政策的調(diào)整略有不同。總之，涉及到法律、政策和手續(xù)的問題，是值得關(guān)注的。
4、再次確定購房初心
最后最重要的是一定要明白自己買房的目的。買房是為了增值還是為了解決自己的其他困難，一般來說長期的使用兩套房情況較少，一套房子就足夠使用了。所以一定要確定兩套房子各自承擔的功能。
而我們換房是為了家里住得更舒適，不是為了投資增值，所以剛需一套就夠了。而在選房的時候一定要多看多比較，最好買現(xiàn)房，如果沒有遇到特別滿意的一定不要下手。
換房就像找人生伴侶結(jié)婚一樣，需要考慮的因素很多，因為很多人也許就換這一次房。在諸多影響因素中，只需把握我們最關(guān)注的影響因素，次要的次之，一些不太重要的因素可以放在最后考慮。沒有最完美的房子，適合自己才最重要。
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