（老朱說養(yǎng)老-24-184）未來(lái)康養(yǎng)公司的發(fā)展除了表層的不同產(chǎn)品作為盈利點(diǎn)，基礎(chǔ)的一點(diǎn)是它有可能成為一個(gè)文化公司，當(dāng)我們4.5億的老人當(dāng)中，我們的市場(chǎng)占有率只有2.5%的時(shí)候，有1000萬(wàn)客戶，一人一年1萬(wàn)的銷售收入，我們就有1000億的銷售收入，再疊加利潤(rùn)率，大家都能算得出來(lái)盈利多少。只有到這個(gè)程度，康養(yǎng)行業(yè)才能成為房地產(chǎn)行業(yè)的補(bǔ)充。

第七是101運(yùn)營(yíng)體系，最后是資產(chǎn)退出的體系?，F(xiàn)在從政策的角度來(lái)講，國(guó)家層面有了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的REITs，康養(yǎng)行業(yè)還沒有，我們覺得未來(lái)3年應(yīng)該有機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@個(gè)不出來(lái)，我們很難打通全周期的資產(chǎn)。

（老朱說養(yǎng)老-24-184）去年我們跟北京方面溝通，推動(dòng)了全齡友好社區(qū)的出現(xiàn)，就是住建口從土地拍賣開始，就把養(yǎng)老建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)全部納入到這個(gè)小區(qū)，房地產(chǎn)公司不管愿不愿意做康養(yǎng)，你都必須去做康養(yǎng)。現(xiàn)在還需要一個(gè)口，就是金融口，如果金融口能出來(lái)，我們的任督二脈就打通了，就是一頭的住建和一尾的金融，這兩三年我們希望政策層面有所寬松，這樣我們投融建管退的邏輯就通了。

這里面還有一個(gè)點(diǎn)，就是我們的資產(chǎn)回報(bào)率能不能達(dá)到4%以上。從我們運(yùn)營(yíng)的情況來(lái)看，還是有點(diǎn)難度的，需要到第四、第五年的時(shí)候才能達(dá)到這樣的水平。

（老朱說養(yǎng)老-24-184）這里面還基于我們的土地成本比較低，運(yùn)營(yíng)收入還可以的情況下才有機(jī)會(huì)，這里就涉及到多成本組合的問題，特別是對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)講，我們?cè)趺慈f(xié)同好我們的康養(yǎng)資產(chǎn)和存量資產(chǎn)之間的關(guān)系，或者住宅成本和康養(yǎng)資產(chǎn)持有成本的關(guān)系，為康養(yǎng)資產(chǎn)中長(zhǎng)期的退出創(chuàng)造條件，這我們拿地的時(shí)候要考慮的。

這是對(duì)于資產(chǎn)回報(bào)率在4%以上，我們對(duì)土地和建安成本的價(jià)格比例。我們的項(xiàng)目分為培育期、成長(zhǎng)期和成熟期，只有到第五年左右才能達(dá)到資產(chǎn)回報(bào)率4%以上。這個(gè)是地價(jià)2600塊錢以內(nèi)的，再疊加中海的建設(shè)成本體系和我們的運(yùn)營(yíng)體系，都要做到第四、第五年才能有這樣的收益。如果在核心區(qū)域，地價(jià)控制得還不錯(cuò)，未來(lái)運(yùn)營(yíng)在第四、第五年到平衡期之后，中長(zhǎng)期來(lái)看是比較穩(wěn)定的，它屬于現(xiàn)金流比較好的資產(chǎn)，投資回報(bào)率比較穩(wěn)定。

內(nèi)容運(yùn)營(yíng)方面，原來(lái)我們切入的主要是硬件，覺得做硬件就可以了，實(shí)際上針對(duì)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)服務(wù)還是軟服務(wù)，就是醫(yī)康為背景的，能體現(xiàn)空間、醫(yī)康養(yǎng)護(hù)和生活狀態(tài)的三類服務(wù)體系，這里面最難的是右邊的管理體系，我們極致體驗(yàn)的服務(wù)體系、人力資源體系和風(fēng)控體系。

（老朱說養(yǎng)老-24-184）比如說人力資源體系，地產(chǎn)行業(yè)在過去20年是全行業(yè)的頭牌行業(yè)，所以我們的人才吸納度是比較好的。但是進(jìn)入到康養(yǎng)以后發(fā)現(xiàn)人才非常難找，原來(lái)我們地產(chǎn)都是招本科、研究生、博士，但是康養(yǎng)行業(yè)基本上只能招大專、本科生，所以人力資源是制約這個(gè)行業(yè)發(fā)展很重要的點(diǎn)。

為什么這個(gè)行業(yè)沒有人來(lái)？還是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)在初期，沒有太多收益。如果行業(yè)有收益了，或者是地產(chǎn)公司確確實(shí)實(shí)需要在轉(zhuǎn)型了，被迫轉(zhuǎn)過來(lái)，這個(gè)行業(yè)才能真正發(fā)展起來(lái)。