《香帥中國財富報告》
14丨2020年，中國的房子還能買嗎？怎么買？
1、
從這一講開始，我們進入報告的第三部分——2020年，中國的房子還能不能買？怎么買？該去哪買？
前面的課程里我給你講過，財富增長有兩個來源，一部分是人賺錢，另一部分是錢賺錢。我們講過，人賺錢，也就是勞動性收入很重要，占總收入的73%，這73%決定了你的絕對財富水平。但是，真正決定你相對財富水平的，其實是用錢賺錢。
過去100年，全球GDP的增速差不多是3%，但是資產(chǎn)收益率大約是6% ——換句話說，平均而言，錢賺錢是人賺錢的速度的兩倍，100年后回看，兩者財富差距就變成了17倍。真正拉開貧富差距的，就是資產(chǎn)上的收益，所以錢賺錢是非常重要的。
如果說職業(yè)和城市選擇決定著你人生財富的起點，那么資產(chǎn)配置就決定著你人生財富的終點，以及你下一代的起點。
那么，在所有的資產(chǎn)中間，最有分量的資產(chǎn)是哪一個呢？
不管是中國還是全球其他國家，對這個問題的答案都是一樣的：房地產(chǎn)。2017年全球的股票、債券等所有的資產(chǎn)加起來是340萬億美金，而其中光房地產(chǎn)一項就是168萬億美金，占全球總資產(chǎn)的一半。在中國，這個比例還要大一點。根據(jù)不同的機構(gòu)估算，中國房產(chǎn)占家庭總財富的比例是6成到8成。
所以說，到目前為止，房產(chǎn)是中國家庭資產(chǎn)配置中最重要的部分。想想過去十年、二十年，你和周圍人的財富差距體現(xiàn)在什么上？不就是買房了嗎？買了哪個城市的房？哪個小區(qū)的房？哪個樓盤？
那么，站在2020年，這個邏輯還存在嗎？房子中的財富機會到底在哪里？接下來這幾講，我要給你講清楚這件事。
這一講我們來解決一個最基本的問題：中國的房子還能不能買？
2、一、戈登模型：估算房產(chǎn)的價格
總有人說中國的房價有泡沫，那中國的房價真的是虛高嗎？要弄清楚這個問題，首先我們要搞清楚，房產(chǎn)的價格到底是怎么計算得出的。
中國房價的泡沫論從2004年就開始了，其中最著名的說法來自諾獎得主羅伯特·席勒。2013年時，席勒說，中國深圳和上海等大城市房價收入比已經(jīng)達到了36，而美國加州的房價收入比只是8到10，這令人非常擔(dān)憂。
然而，十多年過去了，北京、上海、深圳的房價不僅沒跌，反而又漲了不止1倍。房價收入比也從之前的30多，漲到了40多。
從過去15年的經(jīng)驗來看，諾獎得主的“泡沫論”顯然沒有站住腳。諾獎得主究竟錯在哪里呢？最關(guān)鍵的，在于房價收入比是個動態(tài)指標(biāo)，而希勒教授的“泡沫論”中，將2013年各個城市的房價和收入都當(dāng)作了靜態(tài)的，用二者的比值來推測房產(chǎn)的購買能力。這個推論的一個隱含假設(shè)是：這些城市未來的收入增速是相同的。但實際上，像中國這種高速增長的發(fā)展中的經(jīng)濟體，收入增速要比發(fā)達經(jīng)濟體快很多。
那房價應(yīng)該怎么算？房子當(dāng)然是一種資產(chǎn)，那么這個問題就可以轉(zhuǎn)化成，“房產(chǎn)這個資產(chǎn)的價格要怎么確定？”學(xué)過《香帥的北大金融學(xué)課》的同學(xué)馬上應(yīng)該知道了——著名的戈登模型告訴我們，資產(chǎn)的價格等于它未來創(chuàng)造的所有現(xiàn)金流之和的現(xiàn)值。
一個房子能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流是什么？當(dāng)然是房租（不管你是否租出去）。所以，把未來每年的租金貼現(xiàn)到今天的現(xiàn)值，全部加總，就是房產(chǎn)今天的價值——這是美國城市經(jīng)濟學(xué)的大宗師格雷澤借鑒戈登模型給我們的“房產(chǎn)定價模型”。
但是公式你能不能看懂，知不知道現(xiàn)值怎么計算、公式怎么計算，都沒有關(guān)系，我要告訴你的是，這個公式告訴我們：估算房產(chǎn)價格最重要的一個變量就是未來租金的增速。房租增速的微小改變，都會給房產(chǎn)估值帶來巨大影響——增速越高，房子的價值也就越高。
那一個房子的租金增速取決于什么呢？當(dāng)然是一個國家、城市、區(qū)域，甚至小區(qū)的未來經(jīng)濟增長。
強調(diào)一遍，房產(chǎn)投資，買的不是磚瓦水泥，是未來這個地方的經(jīng)濟增長。
你明白了這個道理，對過去20年中國房價的表現(xiàn)就完全可以理解了。
為什么從2000年到2013年間中國房價普漲？因為這個階段中國發(fā)生了這個星球上最大規(guī)模的高速經(jīng)濟增長和最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化——平均14.6%的經(jīng)濟增速，1.8億農(nóng)民進城。普遍的經(jīng)濟增長帶來的是房產(chǎn)價格的普漲。
為什么2013年到2019年，一線城市房價增長比三線城市快？比如山東濰坊和深圳，2013年的時候每平米價格差2.1萬元，到2019年，兩者每平米房價就差了4.8萬元，背后就是因為濰坊的經(jīng)濟增長速度遠遠低于深圳的經(jīng)濟增長速度。
為什么同一個城市的不同區(qū)縣，房價也不一樣？因為區(qū)域發(fā)展從來不均衡，即使在一個城市的內(nèi)部也一樣。
二、王的信用：中國房產(chǎn)價格的另一個支柱
除了經(jīng)濟增長這個全世界一樣的“房價決定因素”之外，還有一個因素，是很多人都沒有意識到的，就是中國的國情決定了房地產(chǎn)的特殊地位。
我在《香帥的北大金融學(xué)課》里跟你講過：“咱們是一個中央集權(quán)國家，王的信用非常強大，但是民間信用薄弱，而中國的城市土地是歸國家所有。”
千萬別小看這句話，這句話意味著，中國的房地產(chǎn)市場擁有的是“王的信用”，享有的是政府的背書。相比于股票、債券等市場，房地產(chǎn)吸納資金的能力就要強很多。
過去20年，地方政府其實是把土地作為類似股權(quán)融資的工具，為城市建設(shè)提供源源不斷的動力。2017 年，土地收入占地方政府財政總收入的近一半，超過稅收，成為了地方政府最主要的收入來源——換句話說，中國的房子在某種程度上充當(dāng)了信用擴張的抵押品的角色。
三、2020年，中國的房子還能買嗎？
弄清楚了中國房價的兩個決定要素——經(jīng)濟增長潛力和信用抵押品之后，我們再來回答開頭的問題“2020年，中國的房子還能不能買”，就會比較清楚了：
第一，站在2020年，中國王的信用的屬性改變了嗎？房產(chǎn)作為信用抵押品的性質(zhì)改變了嗎？回答是：我們正在建設(shè)一個有中國特色的現(xiàn)代信用市場，但是這需要時間，所以沒有完全改變。
第二，中國的經(jīng)濟還在增長嗎？現(xiàn)在好多專家特別悲觀，認(rèn)為中國經(jīng)濟開始衰退——真實的情況是，目前全球和中國有相近經(jīng)濟體量的國家，增速其實只有1%到3%，中國是6%，未來5年應(yīng)該還能保持在5%。此外，根據(jù)保守估計，中國還有幾億人口需要“進城”，城市化還有空間。
給定這兩個條件，對2020年之后的中國房價的情況，就沒有理由悲觀，房子還需要承載中國經(jīng)濟增長一段時間。
但是，對于這個結(jié)論千萬不要隨便用，你還要記住兩點：
1.中國經(jīng)濟增長兩位數(shù)的年代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟增速從兩位數(shù)跌到了一位數(shù)，2019年已經(jīng)跌到了6%，未來幾年可能會到5%。同時，中國大規(guī)模城鎮(zhèn)化也已經(jīng)結(jié)束。
2.中國人均GDP達到一萬元美元，進入萬元美金社會。這個拐點會伴隨著人口流動從城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移變成城市之間，甚至是同城之間，也會伴隨著全社會對房子需求上的改變。
這兩點告訴我們，中國已經(jīng)告別了“閉眼買房，躺著賺錢”的房價普漲快漲年代。隨著中國經(jīng)濟增長的分化，中國的房產(chǎn)也會進入“嚴(yán)重分化”的年代。未來，對于城市和區(qū)位的選擇將變得尤其重要。
跟你講個我身邊的真實故事：我有兩個朋友，2013年同時買了浦東的房子，一個人買的是100平米的高層公寓，靠近地鐵；另一個人買的是低密度大平層，面積200平米，在一個超級豪華的高爾夫球場小區(qū)。
剛開始的時候，這個相對小的100平高層公寓，價格是200平大平層的60%左右，租金也比大平層低很多。但是逐漸地，小公寓因為交通方便，租金快速上漲，而高爾夫球場里的大平層，生活成本很高，而且不夠方便，對中產(chǎn)階級不夠?qū)嵱?，所以租金漲得非常緩慢——到2019年，這兩套房子的價格已經(jīng)幾乎一樣了，如果算投資回報率的話，前者是后者的一倍。
這個故事告訴我們，未來的房產(chǎn)投資，一定要買到真正有價值的房子，才能保證投資回報。
那怎么在2020年這個拐點找到“真正的價值”呢？從下一講開始，我會給你提供幾個關(guān)于“萬元美金社會”的房產(chǎn)投資邏輯。希望你一定要聽。
今日得到：
1、財富增長有兩個來源，一部分是人賺錢，另一部分是錢賺錢。我們講過，人賺錢，也就是勞動性收入很重要，占總收入的73%，這73%決定了你的絕對財富水平。但是，真正決定你相對財富水平的，其實是用錢賺錢。
2、如果說職業(yè)和城市選擇決定著你人生財富的起點，那么資產(chǎn)配置就決定著你人生財富的終點，以及你下一代的起點。
3、在所有的資產(chǎn)中間，最有分量的資產(chǎn)是房地產(chǎn)。不管是中國還是全球其他國家，對這個問題的答案都是一樣的：房地產(chǎn)。
4、戈登模型：估算房產(chǎn)的價格。房子是一種資產(chǎn)，那么這個問題就可以轉(zhuǎn)化成，“房產(chǎn)這個資產(chǎn)的價格要怎么確定、？——資產(chǎn)的價格等于它未來創(chuàng)造的所有現(xiàn)金流之和的現(xiàn)值。
國城市經(jīng)濟學(xué)的大宗師格雷澤借鑒戈登模型給我們的“房產(chǎn)定價模型”。
公式告訴我們：估算房產(chǎn)價格最重要的一個變量就是未來租金的增速。房租增速的微小改變，都會給房產(chǎn)估值帶來巨大影響——增速越高，房子的價值也就越高。
5、房子的租金增速取決于什么呢？當(dāng)然是一個國家、城市、區(qū)域，甚至小區(qū)的未來經(jīng)濟增長。強調(diào)一遍，房產(chǎn)投資，買的不是磚瓦水泥，是未來這個地方的經(jīng)濟增長。
投資時間，投資不同的城市，投資不同的區(qū)縣，在經(jīng)濟增長上房價的差距最明顯。
6、除了經(jīng)濟增長這個全世界一樣的“房價決定因素”之外，還有一個因素，是很多人都沒有意識到的，就是中國的國情決定了房地產(chǎn)的特殊地位。中國的房地產(chǎn)市場擁有的是“王的信用”，享有的是政府的背書。相比于股票、債券等市場，房地產(chǎn)吸納資金的能力就要強很多。
7、2020年，中國的房子還能買嗎
第一，站在2020年，中國王的信用的屬性改變了嗎？房產(chǎn)作為信用抵押品的性質(zhì)改變了嗎？回答是：我們正在建設(shè)一個有中國特色的現(xiàn)代信用市場，但是這需要時間，所以沒有完全改變。
第二，中國的經(jīng)濟還在增長嗎？現(xiàn)在好多專家特別悲觀，認(rèn)為中國經(jīng)濟開始衰退——真實的情況是，目前全球和中國有相近經(jīng)濟體量的國家，增速其實只有1%到3%，中國是6%，未來5年應(yīng)該還能保持在5%。此外，根據(jù)保守估計，中國還有幾億人口需要“進城”，城市化還有空間。
這兩個條件，對2020年之后的中國房價的情況，就沒有理由悲觀，房子還需要承載中國經(jīng)濟增長一段時間。
8、第7點的2個點不能隨便使用，注意事項2點：
1》中國經(jīng)濟增長兩位數(shù)的年代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟增速從兩位數(shù)跌到了一位數(shù)，2019年已經(jīng)跌到了6%，未來幾年可能會到5%。同時，中國大規(guī)模城鎮(zhèn)化也已經(jīng)結(jié)束。
2》中國人均GDP達到一萬元美元，進入萬元美金社會。這個拐點會伴隨著人口流動從城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移變成城市之間，甚至是同城之間，也會伴隨著全社會對房子需求上的改變。
? ??這兩點告訴我們，中國已經(jīng)告別了“閉眼買房，躺著賺錢”的房價普漲快漲年代。隨著中國經(jīng)濟增長的分化，中國的房產(chǎn)也會進入“嚴(yán)重分化”的年代。未來，對于城市和區(qū)位的選擇將變得尤其重要。
