（老朱說養(yǎng)老-24-187）所以本質(zhì)來講康養(yǎng)是什么東西？康養(yǎng)是非常廣泛的生活方式，我們基于他的生活方式來提供除了居住以外的其它產(chǎn)品，這是可以做的。所以我們一直在說，比如物業(yè)公司做社區(qū)的養(yǎng)老服務，到底切什么？你切照護服務肯定是切不動的，但是是不是能作為增值服務的一部分，作為大旅居的形態(tài)出現(xiàn)是可以的，包括老年大學、健康管理服務。

我看你的講稿里面沒有講養(yǎng)老，而是叫康養(yǎng)，這也是中海的定位。郭總講得非常棒，你研究得很透，我也學習到了很多?，F(xiàn)場嘉賓有沒有什么問題？

（老朱說養(yǎng)老-24-187）我比較關注房企轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老的事情，我想了解中海在過去幾年的成功經(jīng)驗，剛剛您提到了回報率4%，我不知道這個計算口徑是怎么樣的，如果以重資來算的話，比如以深耕海南為例，海南的資產(chǎn)成本是非常高的，因為這里地價貴，建安成本也要高于內(nèi)陸城市，我們想要保證一個基礎的回報率，肯定是做不到4%的，比如基本做到2%，保證未來有一個退出的機會，您比較建議的盈利的點是什么？就是怎么算過來賬的問題。

中海過去幾年時間大戰(zhàn)略是9082，我們把康養(yǎng)作為第二增長曲線提出來，并沒有說轉(zhuǎn)型。另外從中海錦年來講，我們提出的是城市型CCRC或者CB項目，不是旅居也不是郊區(qū)型CCRC。這里面核心的關鍵是入住率的問題，入住率上不去所有東西都沒法弄。

（老朱說養(yǎng)老-24-187）再一個是回報率，我們?yōu)槭裁茨茏龅?%的回報率，是因為我們前期的土地成本當中有一個刻度，剛剛我舉的那個例子土地成本是2600以下，但是海南肯定不止了，要上萬塊錢的成本，但是過往這個市場里面是用會員卡或者長租金的模式算IRR，但是接下來這種政策會很受限，原因就是養(yǎng)老不僅僅是經(jīng)濟問題，它是一個民生問題，特別擔心卷款跑人，各地政府要求押金的比例只能3個月、6個月、9個月或者12個月，這時候你的算賬邏輯就發(fā)生了變化。

回答您剛才講的這個問題，怎么實現(xiàn)這一類的產(chǎn)品盈利水平呢？我想這個只能同等比較你做其它的產(chǎn)業(yè)有沒有更好的發(fā)展，這是第一個。

第二是從內(nèi)容服務的角度來講，海南這種地方做剛需型產(chǎn)品是很難的，因為醫(yī)療配套受限，它也是大旅居作為支撐的。大旅居產(chǎn)品當中，今年有一個趨勢是康養(yǎng)旅居市場真的啟動了，我們看到這個市場現(xiàn)在有很多空置，在10月份到第二年3月份他們會來這里住。

（老朱說養(yǎng)老-24-187）在10月份之前，我們的服務資源能不能定向?qū)н^來，這可能也是我們要思考的。而大旅居的形成，一家公司做不動，它是需要城市主推的，再加上形成一些旅居聯(lián)盟，利用我們的保險系、酒店系、文旅系、地產(chǎn)系所有的資源形成一個聯(lián)盟，這樣能大量的宣傳這個城市，宣傳這個項目。

這也是我們最近在做的，我們在10月份會發(fā)布這樣一個聯(lián)盟體系，就是保險系、文旅系、酒店系和地產(chǎn)系，我們四類的公司要全部啟動所有的資源，才有可能來賦能海南、北海、長白山這樣旅居型的城市。從內(nèi)容運營的角度來講，旅居是一個方面，另外一個方面，如果真要做高附加值，還是健康醫(yī)療為核心的，但是你要走嚴肅醫(yī)療，就需要國外的強醫(yī)療作為支撐，比如博鰲的醫(yī)療體系。如果走中醫(yī)的話，就需要中醫(yī)的高手做支撐，才能提高我們的溢價。

（老朱說養(yǎng)老-24-187）養(yǎng)老一定要控制規(guī)模，如果像過去那樣大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)肯定是搞不定的，你如果是賣房倒無所謂，如果以運營為主，可能就要控制規(guī)模，而且需要整合更多的資源，開發(fā)陌上要做更多的改變。