上接:老人賣房中的隱情（上）

李老太的房子經(jīng)子女中的老二運(yùn)作后“買”走了，其他子女以李老太的名義打官司討要。經(jīng)法官調(diào)解老二把房子退還回來。案子了結(jié)不過半個月，子女中的小五以同樣的價格、同樣的方式再次把李老太的房子買走了，李老太再次打起官司。但是，法院判決原告李老太敗訴。

1.

看著眼前案件的一審判決書，調(diào)解員老陳、助理小姚陷入沉思。

半晌，小姚開口說道:“這個案子有點(diǎn)蹊蹺哈，同樣的案情、同一個法院審理，只是不同的被告，卻有著不同的結(jié)果，這里邊的道道，還真的要琢磨琢磨?！?/p>

老陳沒有馬上搭話，過了一會兒才說:“你注意到了嗎，第一場官司是調(diào)解結(jié)案。如果也是法院判決，極有可能與第二場官司的判決結(jié)果一樣，都是李老太敗訴。”

“不會吧，”小姚反問道，“你的這個說法有什么依據(jù)嗎？”

“事情是這樣的啊，”老陳說起正經(jīng)事兒，一本正經(jīng)如同當(dāng)年講課時的樣子，“按照最高人民法院的指示，‘類案同判’是案件審理中必須堅持的基本原則之一?！?/p>

老陳說，相類似的案情必須做出相同的判決，否則，將無法做到法律的統(tǒng)一適用，不能保證法律的正確施行。當(dāng)然，更談不上判決的公平公正。

為此，最高人民法院要求每個案件在作出判決之前，必須檢索、提供最高人民法院同類案件的指導(dǎo)性判例，或者上級法院、同級其他法院，以及本法院同類案件已有的判決。法官必須依據(jù)這些檢索到的判決書的內(nèi)容，作為本案判決書的基礎(chǔ)。

“哦，明白，最高院的這個要求太重要了，要不然，很難統(tǒng)一適用法律的標(biāo)準(zhǔn)。”小姚略微沉吟說到。

“那么，結(jié)合這個案子，你有什么體會和想法？”

“有啊，李老太告小五的案子至少是依據(jù)了本法院已有同類案件的判決。否則，原告持與之不同的判決書提交上訴法院，肯定會被二審改判的！”

“對呀，這樣的分析首先在邏輯上站得住腳?！?/p>

“這只是一個方面，我覺得還是要分析判決內(nèi)容在案件事實(shí)認(rèn)定、法律適用是否存在問題?！?/p>

“這是當(dāng)然，那你來說說，李老太與小五這個案子你是怎么看的？”

2.

“我做了些功課，只不過還不能完全確定。”小姚謙虛的開場白后，道出自己的想法。

第一，房屋買賣屬于當(dāng)事人處分自己物權(quán)的行為，依法應(yīng)當(dāng)采用書面合同的形式完成交易。而且，必須經(jīng)過政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記手續(xù)。

房屋買賣合同一經(jīng)依法成立即具有法律約束力，買賣雙方必須履行各自的義務(wù)，完成房屋買賣交易的全過程。任何人在法無規(guī)定的情形下，不得隨意解除合同或者拒不履行負(fù)擔(dān)的義務(wù)。

第二，房屋買賣必須依法辦理登記手續(xù)。辦事人員未能按照規(guī)定程序辦理相應(yīng)的手續(xù)，當(dāng)事人得以該“具體行政行為違法”為由請求人民法院撤銷該房屋過戶登記。

第三，本案訴求為撤銷原被告之間房屋買賣合同，撤銷了涉案房屋買賣合同，持法院判決才能要求登記機(jī)構(gòu)把房產(chǎn)改在李老太名下。按照民法典的規(guī)定，重大誤解、以欺詐手段、受第三人欺詐、以脅迫手段實(shí)施簽訂的合同，以及顯失公平的合同，得以依法撤銷。

李老太二個案子的代理律師，依據(jù)民法典的規(guī)定以顯失公平為由要求撤銷李老太與老二，以及與小五之間的房屋買賣合同。

按照民法典第151條的規(guī)定:“??利?對?處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能?等情形，致使民事法律?為成?時顯失公平的，受損害?有權(quán)請求?民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷?！边@是李老太訴求的法律依據(jù)。

李老太的代理律師認(rèn)為，老二、小五涉嫌利用李老太缺乏判斷能力，以低于市場價將房屋買走，損害了李老太的財產(chǎn)權(quán)益。

第四，本案房屋買賣合同的價格很重要，但并不是確定合同顯失公平的唯一標(biāo)準(zhǔn)。被告小五是否存在利用原告李老太缺乏判斷能力，是否忽悠了李老太才是關(guān)鍵。如果房屋售價確實(shí)是李老太的真實(shí)意愿，即便遠(yuǎn)低于市場價也不構(gòu)成顯失公平。

第五，本案原被告雙方爭議的焦點(diǎn)在于:李老太是否真心實(shí)意、完全自愿的把自己名下的房屋，以低于市場價賣給了小五。

原告律師圍繞著房屋交易時段的市場價提交證據(jù)，同時，提交李老太年老體弱等方面的證據(jù)，證明李老太缺乏房屋實(shí)際價值的判斷能力。

被告律師圍繞涉案房屋買賣交易，提交房屋過戶登記過程中各個環(huán)節(jié)的書面材料，證明所有材料均有李老太本人的親筆簽名，并由本人按了手印，以此證明此次房屋交易確實(shí)為李老太真實(shí)意思表示，沒有欺詐、脅迫，也不存在利用李老太缺乏判斷能力的顯失公平等情形。

“不錯，不錯，很全面、很有條理。”老陳喝著茶，認(rèn)真地聽小姚的案情分析，稱贊說:“像個老師在講課?！?/p>

“哪里，哪里?！毙∫攘艘豢诓?，接著道:“現(xiàn)在看來，原告李老太方面提供的證據(jù)難以說服合議庭。因此，辦案法官采納了被告提交的證據(jù)，所以，判決被告小五勝訴。”

“對，是這樣的。畢竟開庭之前李老太過世了。原告方面確實(shí)很難證明她簽字的合同等手續(xù)，并不代表她的真實(shí)意愿，而是被小五忽悠的結(jié)果，”老陳接著補(bǔ)充道。

“這么說，簽訂房屋買賣合同，雙方辦理了過戶手續(xù)后，就很難再把房屋要回來?！毙∫柕?。

“對，房屋買賣不是小事，不要以為這僅僅是家庭成員之間的內(nèi)部事務(wù)。不能想賣就賣，想要回來就能要回來，除非大家協(xié)商一致同意。不然，整個社會交易秩序就會亂套啦！”老陳解釋道。

“李老太與小五的這個官司，接著打下去二審的前景如何，李老太真的就沒有一點(diǎn)希望嗎？”小姚又問。

“二審時，如果事實(shí)認(rèn)定不存在重大出入，法官一般都會判決維持原判。一審法官依據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)認(rèn)定李老太簽名真實(shí)，不存在弄虛作假的情況，房屋買賣合同合法、交易合規(guī)，為此做出的判決也是中規(guī)中矩。老陳接著補(bǔ)充道，“認(rèn)定本案房屋買賣不是李老太的真實(shí)意圖，確實(shí)很難?！?/p>

老陳、小姚研討一番后，小姚強(qiáng)調(diào)說:“房屋買賣無小事，即便家庭成員之間的房屋買賣，也要守規(guī)矩，所有手續(xù)的簽名千萬馬虎不得，這是當(dāng)事人真實(shí)意思表示的最為重要的標(biāo)志?！?/p>

3.

“陳老師，李老太那個官司上訴了。你猜怎么著，原告代理律師查找到對小五不利的證據(jù)?！边@天，老陳剛走進(jìn)第五調(diào)解室就見小姚晃著手里的材料大聲說:“小五買房中存在弄虛作假的行為，被抓了個正著！”

“噢，怎么個意思？”老陳急忙問。

原來，李老太的代理律師把房屋買賣過程重新梳理了一遍，發(fā)現(xiàn)小五買房過程中虛假出資，以借來的資金打入李老太的賬號。三天之后，就把這筆購房款轉(zhuǎn)出去又還給了出借人，這個做法顯然就是糊弄李老太嘛！

“欺詐！”老陳眉頭緊皺，“這個事情大了，如果小五解釋不清，拒不真實(shí)出資，這個房屋買賣合同必定要撤銷！”老陳感慨道，“看來，這個案子要反轉(zhuǎn)了?！?/p>

李老太與小五房屋買賣合同糾紛，再次引起老陳、小姚的關(guān)注，期待案件二審的結(jié)果。

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